お金の寺子屋

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貸家と貸家建付地の相続税評価額

いつも当サイトをご利用頂きましてありがとうございます。

運営チーム代表の東条です。

突然ですが、貸家と貸家建付地の相続税評価額の計算式は言えますか?

忘れた人は、動画でチェックしてくださいね。

3級動画「相続財産の評価(不動産)
2級動画「家屋の評価
2級動画「宅地の上に存する権利の評価

では、ここで問題です。

【問】○×問題
貸家の相続税評価額の計算式は、「固定資産税評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)」であり、貸家建付地の相続税評価額の計算式は、「自用地評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)」である。

正解は、、、

○です。
実務上も、試験対策上も、疑う余地が無く○です。

でも、「何かおかしいぞ?」と思われたのなら、もしかしたらいいセンスをしている(ある意味では正解)なのかもしれません。

例えば、以下の貸家とその土地の相続税評価額を計算してみましょう。

建物の固定資産税評価額:2,000万円
借家権割合:30%
賃貸割合:100%
土地の相続税評価額:1億円
借地権割合:70%

イメージとしては、入居率100%の超優良物件です。

答えは、

建物:2,000万円×(1-0.3×1.0)=1,400万円
土地:1億円×(1-0.7×0.3×1.0)=2,100万円

これは、FPの受験生や有資格者であれば正解して頂きたい問題ですが、次のケースではどうでしょうか?

建物の固定資産税評価額:2,000万円
借家権割合:30%
賃貸割合:0%
土地の相続税評価額:1億円
借地権割合:70%

先ほどのケースと賃貸割合だけが変わって、イメージとしては、入居率0%のボロ物件(負動産)です。

答えは、

建物:2,000万円×(1-0.3×0)=2,000万円
土地:1億円×(1-0.7×0.3×0)=1億円

あれ?
優良物件の方が評価額が低くて、空室率が上がるほど相続税評価額が高くなる仕組みになっていますね。

これは、実務上は、マンション節税を行う際の注意点で、FPの試験対策上は、教室で使える小ネタだったりします。

そのうち改正があるかも?と、ずっと昔(少なくとも僕の受験生時代:2011年)から言われていますが、なかなか改正されませんねぇ・・・。

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