知識の維持・確認用（２級）－不動産
明らかに３級レベルのものは外していますので、是非「３級の問題」も解いてみて下さい。
【問１】
建築基準法に従い、下記＜資料＞の甲土地に耐火建築物を建築する場合の、建築面積の最高限度と延べ面積（床面積の合計）の最高限度を、それぞれ計算してください。なお、記載のない条件については一切考慮しない事とします。（2019年５月の金財個人３級実技試験を改題）
＜資料＞
| ・ | 幅員２ｍの市道は、建築基準法第42条第２項により特定行政庁の指定を受けた道路である。２ｍ市道の道路中心線は、当該道路の中心部分にある。また、２ｍ市道の甲土地の反対側は宅地であり、がけ地や川等ではない。 |
| ・ | 甲土地は、建蔽率の緩和について特定行政庁が指定する角地ではない。 |
| ・ | 指定建蔽率および指定容積率とは、それぞれ都市計画において定められた数値である。 |
| ・ | 特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域ではない。 |
| ※ | 上記以外の条件は考慮せず、各問に従うこと。 |
460㎡、1,656㎡
セットバックにより、敷地面積は20ｍ×(24ｍ－１ｍ)＝460㎡と考えます。
建築面積の最高限度＝敷地面積×建蔽率の上限です。
防火地域に耐火建築物を建てる場合、建蔽率の上限は100％となります。
よって、建築面積の最高限度＝460㎡×100％＝460㎡となります。
延床面積の最高限度＝敷地面積×容積率の上限です。
このケースでは、前面道路の幅員が12ｍ未満ですから、指定容積率もしくは前面道路の幅員×法定乗数のどちらか小さい方が、容積率の上限となります。
指定容積率＝400％、前面道路の幅員×法定乗数＝６×６/10＝360％より、容積率の上限は360％となります。
よって、延床面積の最高限度＝460㎡×360％＝1,656㎡となります。
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【問２】
下記＜資料＞の投資用マンションの実質利回りを計算しなさい。なお、＜資料＞に記載のない条件については一切考慮しないこととする。
| ＜資料＞ | |
| ・ | 購入費用の総額：２,５００万円（消費税と仲介手数料等取得費用を含めた金額） |
| ・ | 想定される賃料（月額）：１２０,０００円 |
| ・ | ［運営コスト（月額）］ 管理費等１０,０００円 管理業務委託費 月額賃料の５％ |
| ・ | 想定される固定資産税（年額）：８８,０００円 |
正解：4.64％
収入の年額＝12万円×12＝144万円
管理費等の年額＝１万円×12＝12万円
管理業務委託費の年額＝12万円５％×12＝7.2万円
固定資産税の年額＝8.8万円より、
年間の純収益＝144万円－(12万円＋7.2万円＋8.8万円)＝116万円です。
実質利回り＝年間の純収益÷購入費用の総額＝116万円÷2,500万円＝0.0464＝4.64％となります。
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【問３】
Ａさんは、相続によって６年前に取得し、現在居住している自宅マンションを譲渡する予定である。譲渡に係る状況が下記＜資料＞の通りである場合、課税長期譲渡所得に係る所得税の額（復興特別所得税を含む）を計算しなさい。なお、＜資料＞に記載のない条件については一切考慮しないこととする。
| ・ | 取得費（合計）：不明 |
| ・ | 譲渡価額（合計）：7,000万円 |
| ・ | 譲渡費用（合計）：250万円 |
| ※ | 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例の適用を受けるものとする。 |
正解：5,207,100円
譲渡所得の金額＝収入金額－(取得価格＋譲渡費用)－特別控除額です。
なお、取得価格が不明である時は、収入金額の５％とする事ができますから、取得費は、7,000万円×５％＝350万円となります。
よって、譲渡所得の金額＝7,000万円－(350万円＋250万円)－3,000万円＝3,400万円となります。
課税長期譲渡所得に係る所得税の税率（復興特別所得税を含む）は、15.315％ですから、所得税額は、3,400万円×15.315％＝5,207,100円となります。
なお、取得価格が不明である時は、収入金額の５％とする事ができますから、取得費は、7,000万円×５％＝350万円となります。
よって、譲渡所得の金額＝7,000万円－(350万円＋250万円)－3,000万円＝3,400万円となります。
課税長期譲渡所得に係る所得税の税率（復興特別所得税を含む）は、15.315％ですから、所得税額は、3,400万円×15.315％＝5,207,100円となります。
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【問４】
下記＜資料＞に基づいて計算した２０２１年分の所得税に係る不動産所得の金額を計算しなさい。なお、＜資料＞以外の収入および支出等はないものとし、青色申告特別控除は考慮しないこととする。
＜資料：２０２１年分の賃貸マンションに係る収入および支出等＞
［賃料収入（総収入金額）］
１６８万円
［支出］
銀行へのローン返済金額：５０万円（元金４０万円、利息１０万円）
管理費等：１２万円
管理業務委託費：６万円
火災保険料：１万円
固定資産税：５万円
修繕費：８万円
［減価償却費］
２２万円
| ※ | 支出等のうち必要経費となるものは、すべて２０２１年分の所得に係る必要経費に該当するものとする。 |
正解：104万円
支出のうち、借入金の元金返済額以外は、全て必要経費になります。
よって、不動産所得＝168万円－(10万円＋12万円＋６万円＋１万円＋５万円＋８万円＋22万円)＝104万円となります。
よって、不動産所得＝168万円－(10万円＋12万円＋６万円＋１万円＋５万円＋８万円＋22万円)＝104万円となります。
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