知識の維持・確認用（３級）－不動産
【問１】
建築基準法に従い、下記＜資料＞の土地に建築物を建築する場合の、建築面積の最高限度と延べ面積（床面積の合計）の最高限度を、それぞれ計算してください。なお、記載のない条件については一切考慮しない事とします。（2018年１月のＦＰ協会分３級実技試験を改題）
＜資料＞
【答１】
240㎡、1,080㎡
建築面積の最高限度＝敷地面積×建蔽率の上限です。
指定建蔽率は80％で、建蔽率の緩和要件に該当するものはありませんから、建蔽率の上限は80％となります。
よって、建築面積の最高限度＝300㎡×80％＝240㎡となります。
延床面積の最高限度＝敷地面積×容積率の上限です。
このケースでは、前面道路の幅員が12ｍ未満ですから、指定容積率もしくは前面道路の幅員×法定乗数のどちらか小さい方が、容積率の上限となります。
指定容積率＝400％、前面道路の幅員×法定乗数＝６×６/10＝360％より、容積率の上限は360％となります。
よって、延床面積の最高限度＝300㎡×360％＝1,080㎡となります。
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【問２】
建築基準法に従い、下記＜資料＞の甲土地に賃貸マンション（耐火建築物）を建築する場合の、建築面積の最高限度と延べ面積（床面積の合計）の最高限度を、それぞれ計算してください。なお、記載のない条件については一切考慮しない事とします。（2021年１月の金財個人３級実技試験を改題）
＜資料＞
【答２】
720㎡、2,700㎡
準防火地域に耐火建築物を建てる場合、建蔽率の上限が10％緩和されます。
また、特定行政庁が指定する角地に建物を建てる場合も、建蔽率の上限が10％緩和されますから、甲土地の建蔽率の上限は、60％＋10％＋10％＝80％となります。
よって、建蔽率の上限となる建築面積は、900㎡×80％＝720㎡となります。
前面道路の幅員によって定まる容積率の上限は、８ｍ×４/10＝3.2（320％）です。
前面道路の幅員が12ｍ未満である場合、指定容積率と前面道路の幅員によって定まる容積率 のうち、どちらか小さい方を適用しますから甲土地の容積率の上限は、300％となります。
よって、容積率の上限となる延べ床面積は、900㎡×300％＝2,700㎡となります。
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【問３】
投資総額１億2,000万円の賃貸用不動産の年間収入の合計額が1,800万円、年間費用の合計額が600万円である場合、この投資の純利回り（ＮＯＩ利回り）を計算してください。
【答３】
10％
ＮＯＩ利回り(％)＝(年間収入－年間費用)÷投資総額×100＝(1,800万円－600万円)÷１億2,000万円×100＝10％です。
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