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FP2級学科解説-2021年1月・問41~50

【問41】
不動産の登記に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 同一の不動産について二重に売買契約が締結された場合、譲受人相互間においては、売買契約の締結の先後にかかわらず、原則として、所有権移転登記を先にした者が当該不動産の所有権の取得を対抗することができる。
2. 不動産の登記事項証明書の交付を請求することができるのは、当該不動産に利害関係を有する者に限られる。
3. 区分建物を除く建物に係る登記記録において、床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積(内法面積)により算出される。
4. 不動産の表示に関する登記を申請する場合、申請人は、原則として、その申請情報と併せて登記原因を証する情報を登記所に提供しなければならない。
正解:
1. 正しい記述です。不動産の対抗要件は登記です。
2. 不動産の登記事項証明書の交付は誰でも請求することができます。
3. 区分建物を除く建物に係る登記記録においては、床面積は壁芯面積によって算出されます。
4. 不動産の表示に関する登記を申請する場合には、登記原因を証する情報(権利の登記を申請する際に必要なものです)を登記所に提供する必要はありません。
【問42】
土地の価格に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 地価公示法による公示価格は、毎年1月1日を標準地の価格判定の基準日としている。
2. 都道府県地価調査の基準地の標準価格は、毎年7月1日を価格判定の基準日としている。
3. 固定資産税評価額は、原則として、市町村長が固定資産評価基準により決定する。
4. 評価替えの基準年度における宅地の固定資産税評価額は、前年の地価公示法による公示価格等の80%を目途として評定されている。
正解:
1. 正しい記述です。
2. 正しい記述です。
3. 正しい記述です。
4. 宅地の固定資産税評価額は、公示価格の7割を目安に設定されています。
【問43】
借地借家法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本問においては、同法第22条の借地権を一般定期借地権といい、同法第22条から第24条の定期借地権等以外の借地権を普通借地権という。
1. 普通借地権の当初の存続期間は原則として30年以上とされているが、居住の用に供する建物の所有を目的とするときは、その存続期間を20年とすることができる。
2. 普通借地権の当初の存続期間が満了する場合、借地上に建物が存在しなくても、借地権者が借地権設定者に契約の更新を請求したときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされる。
3. 一般定期借地権において、契約の更新および建物の築造による存続期間の延長がなく、建物等の買取りの請求をしないこととする旨を定める特約は、公正証書による等書面によってしなければならない。
4. 事業の用に供する建物の所有を目的とするときは、一般定期借地権を設定することができない。
正解:
1. 普通借地権の当初の存続期間は、30年以上の期間を定めなくてはいけません。
2. 普通借地権の存続期間が満了した場合に、借地権者の請求により従前の契約と同一の条件で契約を更新するためには、借地上に建物が存在していることが条件とされています。
3. 正しい記述です。
4. 一般定期借地権には、建物の用途の制限がありませんから、居住用の建物の所有を目的として設定する事も、事業用の建物の所有を目的として設定する事も、どちらも可能です。
【問44】
借地借家法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本問においては、同法第38条による定期建物賃貸借契約を定期借家契約といい、それ以外の建物賃貸借契約を普通借家契約という。また、記載のない事項については考慮しないものとする。
1. 普通借家契約において存続期間を6ヵ月と定めた場合、その存続期間は1年とみなされる。
2. 普通借家契約において、賃借人は、その建物の賃借権の登記がなくても、引渡しを受けていれば、その後その建物について物権を取得した者に賃借権を対抗することができる。
3. 定期借家契約は、契約当事者の合意があっても、存続期間を6ヵ月未満とすることはできない。
4. 定期借家契約は、公正証書によって締結しなければならない。
正解:
1. 普通借家契約において、1年未満の存続期間を定めた場合、存続期間のない契約とみなされます。
2. 正しい記述です。借家権の対抗要件は、建物の引渡しです。
3. 定期借家契約においては、1年未満の存続期間を有効に定めることができます。
4. 定期借家契約は、公正証書等の書面で契約しなくてはいけませんが、必ずしも公正証書によらなくてはいけない訳ではありません。
【問45】
都市計画法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 都市計画区域内において、用途地域が定められている区域については、防火地域または準防火地域のいずれかを定めなければならない。
2. 市街化区域については用途地域を定め、市街化調整区域については原則として用途地域を定めないものとされている。
3. 市街化区域は、すでに市街地を形成している区域およびおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とされている。
4. 三大都市圏の一定の区域や一定の大都市の都市計画区域においては、都市計画に市街化区域と市街化調整区域との区分を定めるものとされている。
正解:
1. 用途地域が定められている区域であっても、必ずしも防火地域又は準防火地域のいずれかは定めなくてはいけない訳ではありません。
2. 正しい記述です。
3. 正しい記述です。
4. 正しい記述です。

【問46】
都市計画区域および準都市計画区域内における建築基準法の規定に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 建築物の敷地は、原則として、建築基準法に規定する道路に2m以上接していなければならない。
2. 工業の利便を増進するため定める地域である工業専用地域内には、原則として、住宅を建てることはできない。
3. 敷地の前面道路の幅員が12m未満である建築物の容積率は、原則として、前面道路の幅員により定まる容積率と都市計画で定められた容積率とのいずれか低い方が上限となる。
4. 防火地域内に耐火建築物を建築する場合は、建蔽率および容積率の双方の制限について緩和措置の適用を受けることができる。
正解:
1. 正しい記述です。
2. 正しい記述です。住宅は工業専用地域以外の用途地域に建てることができます。
3. 正しい記述です。
4. 防火地域内に耐火建築物を建築する場合、建蔽率の制限については緩和措置の適用を受けることができますが、容積率は緩和されません。
【問47】
建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 区分所有建物ならびにその敷地および附属施設の管理を行うための区分所有者の団体(管理組合)は、区分所有者全員で構成される。
2. 区分所有建物のうち、構造上の独立性と利用上の独立性を備えた建物の部分は、区分所有権の目的となる専有部分であり、規約によって共用部分とすることはできない。
3. 規約を変更するためには、区分所有者および議決権の各5分の4以上の多数による集会の決議が必要となる。
4. 集会の招集の通知は、規約で別段の定めをしない限り、開催日の少なくとも1ヵ月前に会議の目的たる事項を示して各区分所有者に発しなければならない。
正解:
1. 正しい記述です。
2. 本来専有部分となる部分も、規約によって共用部分とすることができます。
3. 規約を変更するためには、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議が必要です。
4. 集会の招集の通知は、規約で別段の定めをしない限り、開催日の少なくとも一週間前に、会議の目的たる事項を示して各区分所有者に発しなくてはいけません。
【問48】
不動産の取得等に係る税金に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 所定の要件を満たす戸建て住宅を新築した場合、不動産取得税の課税標準の算定に当たっては、1戸につき最高1,500万円を価格から控除することができる。
2. 土地の所有権を等価交換方式による全部譲渡により取得した場合は、原則として、取得者に対して不動産取得税は課されない。
3. 不動産に抵当権設定登記をする際の登録免許税の課税標準は、債権金額(根抵当権の場合は極度金額)である。
4. 不動産の所有権移転登記をする際の登録免許税の税率は、登記原因が相続による場合の方が贈与による場合に比べて高くなる。
正解:
1. 所定の要件を満たす戸建て住宅を新築した場合、不動産取得税の課税標準の計算上、最高1,200万円(一定要件を満たした住宅については1,300万円)を控除することができます。
2. 等価交換方式においては、全部譲渡方式によった場合には、土地の取得者に不動産取得税が課されて、部分譲渡方式によった場合には、土地の取得者に不動産取得税は課されません。
3. 正しい記述です。登録免許税の課税標準は、基本的には固定資産税評価額ですが、抵当権設定登記の課税標準は債権金額です。
4. 不動産の所有権移転登記に係る登録免許税の税率は、登記原因が相続の場合には0.4%で、贈与の場合には2%です。
【問49】
個人が土地を譲渡した場合における譲渡所得の金額の計算に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 相続により取得した土地を譲渡した場合、その土地の所有期間を判定する際の取得の日は、相続人が当該相続を登記原因として所有権移転登記をした日である。
2. 土地を譲渡した日の属する年の1月1日における所有期間が5年以下の場合には短期譲渡所得に区分され、5年を超える場合には長期譲渡所得に区分される。
3. 土地を譲渡する際に直接要した仲介手数料は、譲渡所得の金額の計算上、譲渡費用に含まれる。
4. 土地の譲渡が長期譲渡所得に区分される場合、課税長期譲渡所得金額に対し、原則として、所得税(復興特別所得税を含む)15.315%、住民税5%の税率により課税される。
正解:
1. 相続により取得した土地を譲渡した場合、その土地の所有期間を判定する際の取得日は、被相続人の取得日を引き継ぎます。
2. 正しい記述です。
3. 正しい記述です。
4. 正しい記述です。
【問50】
不動産の有効活用の手法の一般的な特徴に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 定期借地権方式では、土地所有者は土地を一定期間貸し付けることにより地代収入を得ることができ、当該土地上に建設される建物の建設資金を負担する必要がない。
2. 等価交換方式では、土地所有者は、建設資金を負担することなく、出資割合に応じて、建設された建物の一部を取得することができる。
3. 建設協力金方式では、建設する建物を借り受ける予定のテナント等から、建設資金の全部または一部を借り受けてビルや店舗等を建設することとなる。
4. 事業受託方式では、土地所有者が建設資金を負担することなく、土地有効活用の企画、建設会社の選定、土地上に建設した建物の管理・運営等をデベロッパーに任せることができる。
正解:
1. 正しい記述です。
2. 正しい記述です。
3. 正しい記述です。
4. 事業受託方式では、土地所有者が建築資金を負担します。

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