ＦＰ２級学科解説－2019年５月・問41～50

【問４１】

土地の価格に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	相続税路線価は、地価公示の公示価格の７０％を価格水準の目安として設定されている。
２．	固定資産税評価額は、原則として、３年ごとの基準年度において評価替えが行われる。
３．	地価公示の公示価格は、毎年１月１日を価格判定の基準日としている。
４．	都道府県地価調査の基準地の標準価格は、毎年７月１日を価格判定の基準日としている。

正解：１
１．	相続税路線価は、公示価格の80％が目安です。
２．	正しい記述です。
３．	正しい記述です。
４．	正しい記述です。

【問４２】

宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、買主は宅地建物取引業者ではないものとする。

１．	宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地・建物の売買契約を締結したときは、当該買主に、遅滞なく、宅地建物取引士をして、宅地建物取引業法第３５条に規定する重要事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならない。
２．	宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地・建物の売買契約の締結に際して、売買代金の２割を超える額の手付を受領することができない。
３．	宅地建物取引業者が、宅地・建物の貸借の媒介を行う場合に、貸主・借主の双方から受け取ることのできる報酬の合計額の上限は、賃料の２ヵ月分に相当する額である。
４．	専任媒介契約の有効期間は、３ヵ月を超えることができず、これより長い期間を定めたときは、その契約は無効とされる。

正解：２
１．	重要事項を記載した書面は、売買契約の締結前に交付しなくてはいけません。
２．	正しい記述です。
３．	媒介の報酬限度額は、貸主と借主の双方から、合わせて賃料の１ヵ月分相当額（消費税を除く）までしか受け取る事ができません。
４．	専任媒介契約専属専任媒介契約の有効期間を３ヵ月を超えて定めた場合、有効期間は３ヵ月に短縮されます。

【問４３】

不動産の売買契約上の留意点に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	実測取引では、登記記録の面積を基準とした価額で売買契約を締結した場合であっても、契約から引渡しまでの間に土地の実測を行い登記面積と実測面積が相違したときは、一定の単価で売買代金を増減することができる。
２．	民法では、買主が売主に解約手付を交付した場合、買主が売買代金の一部を支払った後では、売主は、受領した代金を返還し、かつ、手付金の倍額を償還しても、契約を解除することができない。
３．	民法では、売買の目的物に隠れた瑕疵があり、買主が売主の瑕疵担保責任に基づく損害賠償の請求をする場合、買主は、その瑕疵がある事実を知った時から２年以内にしなければならない。(注)制度改正あり
４．	民法では、未成年者（既婚者を除く）が法定代理人の同意を得ずに売買契約を締結した場合、原則として、その法定代理人は当該売買契約を取り消すことができる。

正解：３
１．	実測取引は有効な取引です。
２．	手付の放棄または倍額の償還によって契約を解除することができるのは、相手が履行に着手するまでです。
３．	瑕疵担保責任に基づく損害賠償の請求を行う場合、瑕疵の事実を知った時から１年以内に行う必要があります。【改正後】買主が売主の契約不適合責任に基づく損害賠償の請求をする場合、買主は、その事実を知った時から１年以内に売主に通知しなくてはいけません。
４．	正しい記述です。

【問４４】

借地借家法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本問においては、同法第２２条から第２４条の定期借地権等以外の借地権を普通借地権という。

１．	普通借地権の存続期間は５０年とされているが、当事者が契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。
２．	普通借地権の当初の存続期間が満了する場合において、借地権者が借地権設定者に契約の更新を請求したときは、借地上に建物が存在しなくても、従前の契約と同一条件で契約を更新したものとみなされる。
３．	事業用定期借地権等においては、一部を居住の用に供する建物の所有を目的とするときは、その存続期間を１０年以上３０年未満として設定することができる。
４．	事業用定期借地権等の設定を目的とする契約は、公正証書によってしなければならない。

正解：４
１．	普通借地権の存続期間は最低30年とされています。
２．	普通借地権の更新は、借地上に建物が存在していなければ、する事ができません。
３．	事業用定期借地権等は、居住の用に供する建物を建てる事を目的として設定する事ができません。なお、事業用定期借地権等の存続期間は、10年以上50年未満の範囲で定める事ができます。
４．	正しい記述です。

【問４５】

都市計画法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	すべての都市計画区域において、都市計画に市街化区域と市街化調整区域の区分を定めなければならない。
２．	市街化区域については用途地域を定め、市街化調整区域については原則として用途地域を定めないものとされている。
３．	土地の区画形質の変更が、建築物の建築や特定工作物の建設の用に供することを目的としていない場合、開発行為に該当しない。
４．	市街化調整区域内において、農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為は、都道府県知事等の許可が不要である。

正解：１
１．	非線引区域を定める事もできます。
２．	正しい記述です。
３．	正しい記述です。
４．	正しい記述です。

【問４６】

建築基準法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１．	建築基準法第４２条第２項により道路境界線とみなされる線と道路との間の敷地部分（セットバック部分）は、建築物を建築することができないが、建蔽率、容積率を算定する際の敷地面積に算入することができる。
２．	建築物の敷地が接する前面道路の幅員が１２ｍ未満である場合、当該建築物の容積率の上限は、都市計画の定めにかかわらず、前面道路の幅員に一定の数値を乗じたものになる。
３．	第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域および田園住居地域の区域内にある高さが５ｍを超える建築物については、日影規制（日影による中高層の建築物の高さの制限）による制限を受ける。
４．	建築物の高さに係る隣地斜線制限は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域および田園住居地域には適用されない。

正解：４
１．	セットバック部分は、建蔽率や容積率を算定する際の敷地面積に算入されません。
２．	前面道路の幅員12ｍ未満である場合、容積率の上限は、指定容積率（都市計画の定め）もしくは、前面道路の幅員×法定乗数のどちらか小さい方になります。
３．	日影規制による制限を受けるのは、基本的に、商業地域、工業地域、工業専用地域以外の用途地域です。第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、および、田園住居地域においては、軒の高さが７ｍを超える建築物、または地階を除く階数が３以上の建築物が、日影規制の制限を受けます。
４．	正しい記述です。隣地斜線制限が適用されるのは、絶対高さの制限が無い用途地域（第一種中高層住居専用地域～工業専用地域）です。 “中高”生になると、”隣”の席の子が気になる（＝影響を受ける）と覚えてください。

【問４７】

不動産の取得に係る税金に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	不動産取得税は、相続により不動産を取得した場合には課されない。
２．	所定の要件を満たす戸建て住宅（認定長期優良住宅を除く）を新築した場合、不動産取得税の課税標準の算定に当たっては、１戸につき最高１,２００万円を価格から控除することができる。
３．	不動産に抵当権設定登記をする際の登録免許税の課税標準は、当該不動産の相続税評価額である。
４．	所有権移転登記に係る登録免許税の税率は、登記原因が贈与による場合と相続による場合では異なる。

正解：３
１．	正しい記述です。
２．	正しい記述です。
３．	抵当権設定登記をする際の登録免許税の課税標準は、債権金額です。
４．	正しい記述です。所有権移転登記における登録免許税の税率は、贈与の場合、1,000分の20、相続の場合、1,000分の４です。

【問４８】

不動産に係る固定資産税および都市計画税に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	固定資産税の納税義務者は、年の中途にその対象となる土地または家屋を売却した場合であっても、その年度分の固定資産税の全額を納付する義務がある。
２．	土地および家屋の固定資産税の標準税率は１.４％とされているが、各市町村は条例によってこれと異なる税率を定めることができる。
３．	固定資産税における小規模住宅用地（住宅用地で住宅１戸当たり２００㎡以下の部分）の課税標準については、課税標準となるべき価格の６分の１の額とする特例がある。
４．	都市計画税は、都市計画区域のうち、原則として市街化調整区域内に所在する土地または家屋の所有者に対して課される。

正解：４
１．	正しい記述です。固定資産税の納税義務者は、その年の１月１日時点の土地の所有者です。
２．	正しい記述です。
３．	正しい記述です。
４．	都市計画税は原則として、（市街化調整区域ではなく、）市街化区域に所在する土地又は家屋の所有者に対して課されます。

【問４９】

居住用財産を譲渡した場合の３,０００万円の特別控除（以下「３,０００万円特別控除」という）および居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例（以下「軽減税率の特例」という）に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１．	３,０００万円特別控除は、居住用財産を居住の用に供さなくなった日の属する年の翌年１２月３１日までに譲渡しなければ、適用を受けることができない。
２．	３,０００万円特別控除は、居住用財産を配偶者に譲渡した場合でも、適用を受けることができる。
３．	軽減税率の特例では、課税長期譲渡所得金額のうち１億円以下の部分の金額について軽減税率が適用される。
４．	軽減税率の特例は、譲渡した居住用財産の所有期間が、譲渡した日の属する年の１月１日において１０年を超えていなければ、適用を受けることができない。

正解：４
１．	3,000万円特別控除の特例の適用を受ける為には、居住用財産を、居住の用に供さなくなった日から３年目の年の12月31日までに、譲渡する必要があります。
２．	3,000万円特別控除の特例は、親子や夫婦など、特別な関係がある人に対しての譲渡については、適用されません。
３．	軽減税率の特例では、課税長期譲渡所得金額のうち、6,000万円以下の部分の金額について、適用されます。
４．	正しい記述です。

【問５０】

不動産の投資判断手法等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	ＤＣＦ法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引いて、それぞれを合計して対象不動産の収益価格を求める手法である。
２．	ＩＲＲ法（内部収益率法）による投資判断においては、対象不動産に対する投資家の期待収益率が対象不動産の内部収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
３．	借入金併用型投資では、投資収益率が借入金の金利を上回っている場合には、レバレッジ効果により自己資金に対する投資収益率の向上が期待できる。
４．	ＮＯＩ利回りは、対象不動産から得られる年間純収益を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。

正解：２
１．	正しい記述です。
２．	ＩＲＲ法による投資判断においては、対象不動産の内部収益率が、投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判断する事ができます。
３．	正しい記述です。
４．	正しい記述です。