ＦＰ２級学科解説－2022年９月・問41～50

【問４１】

不動産の登記や調査に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	同一の不動産について二重に売買契約が締結された場合、譲受人相互間においては、売買契約の締結の先後にかかわらず、原則として、所有権移転登記を先にした者が当該不動産の所有権の取得を対抗することができる。
２．	抵当権の設定を目的とする登記では、債権額や抵当権者の氏名または名称は、不動産の登記記録の権利部乙区に記載される。
３．	一般に公図と呼ばれる地図に準ずる図面は、地図が登記所に備え付けられるまでの間、これに代えて登記所に備えられているものであり、一筆または二筆以上の土地ごとに土地の位置、形状および地番を表示するものである。
４．	不動産の登記事項証明書の交付を請求することができるのは、当該不動産の利害関係者に限られる。

正解：４
１．	正しい記述です。不動産に関する物権（所有権など）の対抗要件は、登記です。
２．	正しい記述です。抵当権などの所有権以外の権利に関する事項は、権利部の乙区に記載されます。
３．	正しい記述です。
４．	不動産の登記事項証明書は、利害関係者に限らず誰でも、交付の請求することができます。

【問４２】

不動産鑑定評価基準における不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法および収益還元法に大別され、鑑定評価に当たっては、対象不動産に係る市場の特性等を考慮し、これらのうち最も適した１つの手法に限定して適用することとされている。
２．	最有効使用の原則は、不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として不動産の価格が形成されるとする原則である。
３．	原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。
４．	収益還元法は、対象不動産が賃貸用不動産である場合だけでなく、自用の不動産であっても、賃貸を想定することにより適用されるものであるとされている。

正解：１
１．	不動産の鑑定は、不動産鑑定評価基準に従って実施され、その方法は、原則として、原価法・取引事例比較法・収益還元法の３つを併用することとされています。
２．	正しい記述です。
３．	正しい記述です。
４．	正しい記述です。

【問４３】

不動産の売買契約に係る民法の規定に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、特約については考慮しないものとする。

１．	売買契約締結後、買主の責めに帰すことのできない事由により、当該契約の目的物の引渡債務の全部が履行不能となった場合、買主は、履行の催告をすることなく、直ちに契約の解除をすることができる。
２．	売主が種類または品質に関して契約の内容に適合しないことを過失なく知らないまま、売買契約の目的物を買主に引き渡した場合、買主は、不適合を知った時から１年以内にその旨を売主に通知しないときは、その不適合を理由として契約の解除をすることができない。
３．	買主が売主に解約手付を交付した後、売買代金の一部を支払った場合、売主は、受領した代金を返還し、かつ、手付金の倍額を現実に提供しても、契約を解除することができない。
４．	売買の目的物である建物が、その売買契約の締結から当該建物の引渡しまでの間に、台風によって全壊した場合、売主の責めに帰すことのできない事由であることから、買主は、売主に対して建物代金の支払いを拒むことはできない。

正解：４
１．	正しい記述です。債務が履行不能となった場合、原則として、履行の催告をすることなく、直ちに契約の解除をすることができます。
２．	正しい記述です。契約不適合責任を追及する権利は、原則として、不適合を知った時から１年以内にその旨を売主に通知しないときは、消滅します。
３．	正しい記述です。手付解除は、相手が契約の履行に着手するとできなくなります。なお、ここでいう契約の履行とは、売主においては物件の引き渡し、買主においては残代金の一部または全部の支払いを指します。
４．	危険負担は、原則として、売主負担とされていますから、売買契約締結後、売主・買主双方の責に帰すことができない原因で建物が損害を受けた場合、原則として、買主はその損害について金銭を負担する必要はありません。

【問４４】

借地借家法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本問においては、同法第３８条による定期建物賃貸借契約を定期借家契約といい、それ以外の建物賃貸借契約を普通借家契約という。また、記載された特約以外のものについては考慮しないものとする。

１．	普通借家契約において存続期間を１年未満に定めた場合、その存続期間は１年とみなされる。
２．	期間の定めがある普通借家契約において、賃借人は、正当の事由がなければ、賃貸人に対し、更新しない旨の通知をすることができない。
３．	定期借家契約は、もっぱら居住の用に供する建物に限られ、事業の用に供する建物については締結することができない。
４．	定期借家契約において、その賃料が、近傍同種の建物の賃料に比較して不相当となっても、賃貸借期間中は増減額させないこととする特約をした場合、その特約は有効である。

正解：４
１．	普通借家契約において存続期間を１年未満に定めた場合、期間の定めがないものとみなされます。
２．	期間の定めがある借地契約や借家契約において、賃借人は、正当事由がなくても更新を拒むことができます。
３．	定期借家契約は、建物の用途を問わず設定することができます。
４．	正しい記述です。定期借家契約においては、賃料を増額しない特約も減額しない特約も、どちらも有効です。

【問４５】

都市計画法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１．	すべての都市計画区域において、都市計画に市街化区域と市街化調整区域との区分（区域区分）を定めるものとされている。
２．	土地の分筆は、その行為が建築物の建築または特定工作物の建設を目的としていなくても、都市計画法上の開発行為に該当する。
３．	土地区画整理事業の施行として行う開発行為は、都道府県知事等による開発許可を受ける必要はない。
４．	農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築を目的として市街化調整区域内で行う開発行為は、都道府県知事等による開発許可を受ける必要がある。

正解：３
１．	すべての都市計画区域において、必ずしも、都市計画に市街化区域と市街化調整区域との区分（区域区分）を定める訳ではありません（非線引区域もあります）。
２．	分筆は、土地の区画形質の変更ではないため、開発行為には該当しません。
３．	正しい記述です。
４．	農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築を目的として市街化調整区域内で行う開発行為は、開発許可を受ける必要がありません。

【問４６】

都市計画区域および準都市計画区域内における建築基準法の規定に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	準工業地域、工業地域および工業専用地域においては、地方公共団体の条例で日影規制（日影による中高層の建築物の高さの制限）の対象区域として指定することができない。
２．	商業地域内の建築物には、北側斜線制限（北側高さ制限）は適用されない。
３．	建築物の敷地が２つの異なる用途地域にわたる場合、その敷地の全部について、敷地の過半の属する用途地域の建築物の用途に関する規定が適用される。
４．	建築物の敷地が接する前面道路の幅員が１２ｍ未満である場合、当該建築物の容積率は、「都市計画で定められた容積率」と「前面道路の幅員に一定の数値を乗じて得たもの」のいずれか低い方の数値以下でなければならない。

正解：１
１．	日影規制の対象区域として指定する事ができない地域は、原則として、商業地域、工業地域、工業専用地域です。
２．	正しい記述です。北側斜線制限が適用される地域は、第１・２種低層住居専用地域、田園住居地域、第１・２種中高層住居専用地域の５つです。
３．	正しい記述です。
４．	正しい記述です。

【問４７】

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	区分所有建物ならびにその敷地および附属施設の管理を行うための区分所有者の団体（管理組合）は、区分所有者全員で構成される。
２．	区分所有建物のうち、構造上の独立性と利用上の独立性を備えた建物の部分は、区分所有権の目的となる専有部分であり、規約によって共用部分とすることはできない。
３．	共用部分に対する区分所有者の共有持分は、規約に別段の定めがない限り、各共有者が有する専有部分の床面積の割合による。
４．	規約を変更するためには、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議が必要となり、この変更が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、当該区分所有者の承諾を得なければならない。

正解：２
１．	正しい記述です。
２．	本来専有部分となる部分は、規約により共用部分とする事ができます。
３．	正しい記述です。
４．	正しい記述です。規約の設定・変更・廃止の決議は、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議が必要です。

【問４８】

不動産に係る固定資産税および都市計画税に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１．	年の中途に固定資産税の課税対象となる土地または家屋が譲渡された場合、その譲受人は、原則として、その年度内の所有期間に応じた当年度分の固定資産税を納付しなければならない。
２．	住宅用地に係る固定資産税の課税標準については、住宅１戸当たり４００ｍ2以下の部分について課税標準となるべき価格の６分の１相当額とする特例がある。
３．	都市計画税の税率は各地方自治体の条例で定められるが、１００分の０.３を超えることはできない。
４．	都市計画税は、都市計画区域のうち、原則として、市街化調整区域および非線引きの区域内に所在する土地および家屋の所有者に対して課される。

正解：３
１．	固定資産税の納税義務者は、１月１日時点で課税対象となる固定資産を所有している人ですから、年の途中に取得した人は、納税する必要はありません（実務上、売買代金と相殺することがあります）。
２．	固定資産税の小規模住宅用地の特例は、住宅用地に係る固定資産税の課税標準を、住宅１戸当たり200㎡以下の部分について６分の１相当額とする特例です。
３．	正しい記述です。都市計画税の税率は、0.3％が制限税率です。
４．	都市計画税は、都市計画区域のうち、原則として、市街化区域内に所在する土地および家屋の所有者に対して課されます。

【問４９】

個人が土地を譲渡した場合の譲渡所得に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	譲渡所得の金額の計算上、譲渡した土地の取得費が不明な場合には、譲渡収入金額の１０％相当額を取得費とすることができる。
２．	譲渡所得のうち、土地を譲渡した日の属する年の１月１日における所有期間が５年以下のものについては、短期譲渡所得に区分される。
３．	土地売却時に生じた譲渡所得が長期譲渡所得に区分される場合、課税長期譲渡所得金額に対し、原則として、所得税（復興特別所得税を含む）１５.３１５％、住民税５％の税率により課税される。
４．	土地を譲渡する際に支出した仲介手数料は、譲渡所得の金額の計算上、譲渡費用に含まれる。

正解：１
１．	概算取得費は、譲渡収入金額の５％です。
２．	正しい記述です。
３．	正しい記述です。
４．	正しい記述です。

【問５０】

不動産の有効活用の手法の一般的な特徴に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	建設協力金方式は、土地所有者が、建設する建物を貸し付ける予定のテナント等から建設資金の全部または一部を借り受け、ビルや店舗等を建設する方式である。
２．	定期借地権方式では、土地所有者が自己の土地上に建設される建物の所有名義人となり、当該土地と建物を一定期間貸し付けることにより地代・賃料収入を得ることができる。
３．	事業受託方式は、土地の有効活用の企画、建設会社の選定や当該土地上に建設された建物の管理・運営等をデベロッパーに任せ、建設資金の調達や返済は土地所有者が行う方式である。
４．	等価交換方式における全部譲渡方式は、土地所有者がいったん土地の全部をデベロッパーに譲渡し、その対価としてその土地上にデベロッパーが建設した建物およびその土地の一部を譲り受ける方式である。

正解：２
１．	正しい記述です。
２．	定期借地権方式は、土地を貸すだけの手法ですから、建物の名義人は賃借人です。
３．	正しい記述です。
４．	正しい記述です。