ＦＰ２級学科解説－2021年９月・問41～50

【問４１】

不動産の登記に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１．	仮登記に基づいて本登記をした場合、その本登記の順位はその仮登記の順位による。
２．	不動産の登記事項証明書の交付を請求することができるのは、当該不動産に利害関係を有する者に限られる。
３．	不動産登記には公信力があるため、登記記録を確認し、その登記記録の内容が真実であると信じて取引した場合、その登記記録の内容が真実と異なっていても法的な保護を受けることができる。
４．	区分建物を除く建物に係る登記記録において、床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積（内法面積）により算出される。

正解：１
１．	正しい記述です。
２．	不動産の登記事項証明書は、手数料さえ払えば誰でも交付の請求をすることができます。
３．	不動産登記には公信力はありません。
４．	区分建物の登記簿面積は内法面積ですが、区分建物を除く建物の登記簿面積は壁芯面積です。

【問４２】

不動産の売買契約に係る民法の規定に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、特約については考慮しないものとする。

１．	売主から代理権を付与された第三者が売主の所有不動産を売却する場合、その第三者が売買契約の締結時に売主の代理人である旨を買主に告げていなければ、買主がその旨を知ることができたとしても、当該契約は無効となる。
２．	不動産が共有されている場合、各共有者は、自己が有している持分を第三者に譲渡するときには、他の共有者全員の同意を得なければならない。
３．	売買の目的物である建物が、その売買契約の締結から当該建物の引渡しまでの間に、地震によって全壊した場合、買主は売主に対して建物代金の支払いを拒むことができる。
４．	買主が売主に解約手付を交付した場合、相手方が売買契約の履行に着手した後でも、買主はその解約手付を放棄し、売主はその解約手付の倍額を現実に提供して、当該売買契約を解除することができる。

正解：３
１．	売主から代理権を付与された第三者が売主の所有不動産を売却する場合、その第三者が売買契約の締結時に売主の代理人である旨を買主に告げていなくても、買主がその旨を知ることができていれば、当該契約は有効となります。
２．	各共有者は、自己が有している持分を第三者に譲渡するときには、他の共有者全員の同意を得る必要はありません。
３．	不動産の危険負担は売主負担ですから、売買の目的物である建物が、その売買契約の締結から当該建物の引渡しまでの間に、両者の責めに帰すべき事由によらずに滅失した場合、買主は売主に対して建物代金の支払いを拒むことができます。
４．	相手方が売買契約の履行に着手した後では、手付金相当額を負担することにより当該売買契約を解除することができなくなります。

【問４３】

借地借家法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本問においては、同法第２２条の借地権を一般定期借地権、第２３条の借地権を事業用定期借地権等といい、第２２条から第２４条の定期借地権等以外の借地権を普通借地権という。

１．	普通借地権の設定契約は、公正証書による等書面によってしなければならない。
２．	普通借地権の存続期間満了前に、借地権者の債務不履行により普通借地権の設定契約が解除された場合、借地権者は借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。
３．	一般定期借地権において、もっぱら事業の用に供する建物の所有を目的とするときは、存続期間を３０年として設定することができる。
４．	事業用定期借地権等においては、法人が従業員向けの社宅として利用する建物の所有を目的として設定することができない。

正解：４
１．	普通借地権の設定方法に特別な定めはありません（通常書面で行いますが、口頭でも有効です）。
２．	普通借地権の存続期間満了前に、借地権者の債務不履行により普通借地権の設定契約が解除された場合、借地権者は借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することはできません。
３．	一般定期借地権では、50年未満の期間を定めることはできません。但し、特約を付け、事業用定期借地権にすれば、10年以上50年未満の期間を定めて定期借地権を設定することができます。
４．	事業用定期借地権は、居住用の建物を建てる目的で設定することはできません。

【問４４】

借地借家法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本問においては、同法第３８条における定期建物賃貸借契約を定期借家契約といい、それ以外の建物賃貸借契約を普通借家契約という。

１．	普通借家契約において、存続期間を１０ヵ月と定めた場合、期間の定めがない建物の賃貸借とみなされる。
２．	期間の定めがある普通借家契約において、賃借人は、正当の事由がなくとも、賃貸人に対して更新しない旨の通知をすることができる。
３．	定期借家契約において、経済事情の変動があっても賃料を増減額しないこととする特約をした場合、その特約は有効である。
４．	賃貸人は、定期借家契約を締結する場合、あらかじめ、賃借人に対して契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借が終了する旨を記載した公正証書を交付しなければならない。

正解：４
１．	正しい記述です。普通借家契約において、１年未満の存続期間を定めた場合、期間の定めがない建物の賃貸借とみなされます。
２．	正しい記述です。期間の定めがある普通借家契約において、賃借人は、正当の事由がなくとも、賃貸人に対して更新しない旨の通知をすることができます。
３．	正しい記述です。定期借家契約において、経済事情の変動があっても賃料を増減額しないこととする特約をした場合、その特約は有効となります（定期借家契約では、賃料を減額しない特約も有効です）。
４．	賃貸人は、定期借家契約を締結する場合、あらかじめ、賃借人に対して契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借が終了する旨を記載した書面を交付する必要がありますが、必ずしも公正証書でなくても構いません。

【問４５】

都市計画法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	すべての都市計画区域内において、都市計画に市街化区域と市街化調整区域の区分（区域区分）を定めなければならない。
２．	市街化区域については用途地域を定め、市街化調整区域については原則として用途地域を定めないものとされている。
３．	土地の区画形質の変更が、建築物の建築や特定工作物の建設の用に供することを目的としていない場合、開発行為に該当しない。
４．	開発許可を受けた開発区域内の土地においては、開発行為に関する工事完了の公告があるまでの間は、原則として、建築物を建築することができない。

正解：１
１．	都市計画区域の中には、市街化区域にも市街化調整区域にも指定されていない区域（非線引区域）もあります。
２．	正しい記述です。
３．	正しい記述です。開発行為とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更のことです。
４．	正しい記述です。

【問４６】

都市計画区域および準都市計画区域内における建築基準法の規定に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１．	建築基準法第４２条第２項により道路境界線とみなされる線と道路との間の敷地の部分（セットバック部分）は、建築物を建築することができないが、建蔽率および容積率を算定する際の敷地面積に算入することができる。
２．	建築物の敷地は、原則として、建築基準法に規定する道路に２ｍ以上接していなければならない。
３．	北側斜線制限（北側高さ制限）は、商業地域内の建築物について適用される。
４．	日影規制（日影による中高層の建築物の高さの制限）は、原則として、工業専用地域、工業地域、準工業地域および商業地域を除く用途地域における建築物に適用される。

正解：２
１．	セットバック部分は、建蔽率や容積率の計算上、敷地面積に算入することができません。
２．	正しい記述です。
３．	北側斜線制限が適用されるのは、第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域、第一種・第二種中高層住居専用地域内の建築物です。
４．	日影規制が適用されるのは、原則として、工業専用地域、工業地域、商業地域を除く用途地域における建築物です。

【問４７】

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	区分所有者は、敷地利用権が数人で有する所有権である場合、原則として、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。
２．	共用部分に対する各区分所有者の共有持分は、一部共用部分がある場合を除き、原則として、各共有者が有する専有部分の床面積の割合による。
３．	通常の集会の招集の通知は、原則として、開催日の少なくとも１週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない。
４．	形状または効用の著しい変更を伴わない共用部分の変更を行うためには、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議が必要である。

正解：４
１．	正しい記述です。
２．	正しい記述です。
３．	正しい記述です。
４．	共用部分の変更を行うためには、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議が必要ですが、形状または効用の著しい変更を伴わない場合には、過半数による決議で足ります。

【問４８】

不動産の取得に係る税金に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１．	不動産取得税は、相続により不動産を取得した場合であっても課される。
２．	所定の要件を満たす住宅を新築した場合、不動産取得税の課税標準の算定に当たっては、一戸につき最高１,５００万円が価格から控除される。
３．	登録免許税は、相続により不動産を取得した場合の所有権移転登記であっても課される。
４．	登録免許税は、建物を新築した場合の建物表題登記であっても課される。

正解：３
１．	不動産取得税は、相続により不動産を取得した場合には課されません。
２．	所定の要件を満たす住宅を新築した場合、不動産取得税の課税標準の算定に当たっては、一戸につき最高1,200万円（認定長期優良住宅は1,300万円）が控除される。
３．	正しい記述です。登録免許税は、相続により不動産を取得した場合の所有権移転登記であっても課されます。
４．	登録免許税は、表題登記には課されません。

【問４９】

居住用財産を譲渡した場合の３,０００万円の特別控除（以下「３,０００万円特別控除」という）および居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例（以下「軽減税率の特例」という）に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	３,０００万円特別控除は、居住用財産を配偶者に譲渡した場合には適用を受けることができない。
２．	３,０００万円特別控除は、譲渡した居住用財産の所有期間が、譲渡した日の属する年の１月１日において１０年を超えていなければ、適用を受けることができない。
３．	軽減税率の特例では、課税長期譲渡所得の金額のうち６,０００万円以下の部分の金額について軽減税率が適用される。
４．	３,０００万円特別控除と軽減税率の特例は、重複して適用を受けることができる。

正解：２
１．	正しい記述です。３,０００万円特別控除は、居住用財産を親子や夫婦など特別な関係ある人に譲渡した場合には適用を受けることができません。
２．	３,０００万円特別控除の適用を受けるための所有期間の要件はありません。
３．	正しい記述です。軽減税率の特例では、課税長期譲渡所得の金額のうち６,０００万円以下の部分の金額について軽減税率が適用されます。
４．	正しい記述です。３,０００万円特別控除と軽減税率の特例は、重複して適用を受けることができる。

【問５０】

Ａさんは銀行から融資を受け、自己所有の土地に賃貸用建物を建設し（２０２０年１２月完成）、２０２１年１月から不動産賃貸事業を始めた。この事業に関する次の事業収支計画表の不動産所得の金額にあてはまる数値として、最も適切なものはどれか。なお、Ａさんは青色申告承認申請書を提出していないものとする。また、事業収支計画表に記載のない条件については考慮しないものとする。

１．	５００
２．	７００
３．	１,２００
４．	２,２００

正解：３
不動産所得＝総収入金額－必要経費です。資料のうち、借入金の元本返済額は必要経費に含まれず、また、現金収支は収入の合計と支出の合計の差額ですから必要経費ではありません。よって、不動産所得＝3,600万円－1,000万円－600万円－800万円＝1,200万円となります。