お金の寺子屋

FP2級実技(個人)解説-2021年9月・問10~15

【問10】
正解:352、880
特定行政庁が指定する角地は建蔽率が10%緩和されます。
また、準防火地域耐火建築物を建てる場合にも建蔽率が10%緩和されます。
よって、甲土地の建蔽率の上限は、60%+10%+10%=80%となりますから、建蔽率の上限となる建築面積は、440㎡×80%=352㎡となります。
前面道路の幅員によって定まる容積率の上限は、6m×4/10=2.4(240%)です。
前面道路の幅員が12m未満である場合、指定容積率と前面道路の幅員によって定まる容積率のうち、どちらか小さい方を適用しますから、容積率の上限は、200%となります。
よって、容積率の上限となる延べ床面積は、440㎡×200%=880㎡となります。
【問11】
正解:○、×、○
正しい記述です。
一括賃貸を行った場合、借地借家法の規定により、賃借人から賃料の減額請求をされる可能性があります。
正しい記述です。DSCR=年間純収益÷元利返済額であり、この値が1よりも大きければ、不動産から得られる収益で元利金の返済が可能になり、数値が大きいほど空室リスクに耐えられる余裕があると言えますが、1未満であれば賃料収入だけで借入金の返済ができていないと言えます。
【問12】
正解:×、○、×
地積規模の大きな宅地の評価の規定の適用を受けることができるのは、三大都市圏においては500㎡以上の宅地、三大都市圏以外の地域においては1,000㎡以上の宅地です。
正しい記述です。
路線価図に記載されている英数字は、数字部分が1㎡当たりの価額を千円単位で表示しており、英字部分が借地権割合を示しています。
借地権割合は、A(90%)~G(30%)まであり、Dは60%であることを意味します。

【問13】
正解:4,200、1,070、2,140
相続税の基礎控除額=3,000万円+600万円×法定相続人の数=3,000万円+600万円×2=4,200万円となります。
課税遺産総額は、1億6,000万円-4,200万円=1億1,800万円です。
相続人は、血族相続人のみですから、長男Bさんと二男Cさんの法定相続分はそれぞれ1/2になります。
よって、長男Bさんの法定相続分に応ずる取得金額は、1億1,800万円×1/2=5,900万円となります。
したがって、妻Bさんの法定相続分に対応する相続税額は、5,900万円×30%-700万円=1,070万円となります。
二男Cの法定相続分は、長男Bさんと同じく1/2です。
よって、二男Cさんの法定相続分に応ずる取得金額は、1億1,800万円×1/2=5,900万円となります。
二男Cさんの法定相続分に対応する相続税額は、5,900万円×30%-700万円=1,070万円となります。
ゆえに、相続税の総額は、1,070万円+1,070万円=2,140万円となります。
【問14】
正解:×、○、○
自筆証書遺言を作成する際に、財産目録は自書以外の方法で作成することができますが、それ以外の部分については、全て自書により作成しなくてはいけません。
正しい記述です。公正証書遺言を作成するためには、証人2人以上の立会いが必要です。但し、推定相続人とその配偶者など、一定の人は証人になる事ができません。
正しい記述です。遺留分は、被相続人の生前にも死亡後にも放棄することができますが、生前に放棄する場合には、家庭裁判所に申し立てる必要があります。
【問15】
正解:チ、ロ、ホ、リ
具体的遺留分の金額は、抽象的遺留分の金額×法定相続分です。
抽象的遺留分の金額は、相続人が直系尊属のみである場合を除いて、遺留分算定の基礎となる財産の価額の2分の1相当額ですから。2億円×1/2=1億円です。
よって、二男Cさんの法定相続分は1/2ですから、二男Cさんの具体的遺留分の金額は、1億円×1/2=5,000万円となります。
自宅の敷地は特定居住用宅地等として330㎡まで80%評価減されますから、敷地の全てが評価減の対象となり、相続税の課税価格に算入すべき金額は、6,000万円×(1-80%)=1,200万円となります。

賃貸アパートの敷地は貸付事業用宅地等として200㎡まで50%評価減されますから、相続税の課税価格に算入すべき金額は、5,000万円×200/250×(1-50%)+5,000万円×50/250=3,000万円となります。

<別解>
250㎡のうち200㎡(80%部分)が適用対象となりますから、5,000万円のうち80%部分の4,000万円について評価減され、残りの20%部分の1,000万円については全額が課税価格に算入されますから、4,000万円×(1-50%)+1,000万円=3,000万円となります。

貸付事業用宅地等の方が特定居住用宅地等よりも㎡単価が高い場合には、有利判定を行う必要がありますが、本問のケースでは、特定居住用宅地等の方が貸付事業用宅地等よりも㎡単価が高いので、有利判定をすることなく、自宅の敷地を優先した方が有利であると分かります。

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