ＦＰ２級実技（個人）解説－2019年５月・問10～15

【問10】～【問12】は、以下の資料を元に解答してください。

＜設例＞Ａさん（60歳）は、10年前に父親の相続により取得した甲土地を所有している。現在は、地元の建設会社に駐車場および資材置場として貸しているが、収益率は低い。Ａさんが、甲土地の有効活用について知人の不動産会社の社長に相談したところ、「甲土地は最寄駅から近く、周辺は繁華性が高いため、自分の取引先だとドラッグストアのＸ社が興味を示している。Ｘ社は建設協力金方式を望んでいるが、契約形態は事業用借地権でもよいと言っている」とアドバイスを受けた。

＜甲土地の概要＞

・	幅員２ｍの市道は、建築基準法第42条第２項により特定行政庁の指定を受けた道路である。２ｍ市道の道路中心線は、当該道路の中心部分にある。また、２ｍ市道の甲土地の反対側は宅地であり、がけ地や川等ではない。
・	甲土地は、建蔽率の緩和について特定行政庁が指定する角地ではない。
・	指定建蔽率および指定容積率とは、それぞれ都市計画において定められた数値である。
・	特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域ではない。
※	上記以外の条件は考慮せず、各問に従うこと。

【問１０】

Ａさんが、甲土地に耐火建築物を建築する場合、建蔽率の上限となる建築面積と容積率の上限となる延べ面積を求める次の＜計算の手順＞の空欄①～④に入る最も適切な数値を解答用紙に記入しなさい。なお、問題の性質上、明らかにできない部分は「□□□」で示してある。

＜計算の手順＞
１．建蔽率の上限となる建築面積
(480㎡－（ ① ）㎡)×（ ② ）％＝□□□㎡

２．容積率の上限となる延べ面積
・	指定容積率：400％
・	前面道路幅員による容積率の制限：（ ③ ）％
したがって、上限となる容積率は、□□□％
(480㎡－（ ① ）㎡)×□□□％＝（ ④ ）㎡

正解：20、100、360、1,656

①	前面道路の幅員が４ｍ未満である場合、基本的に、当該道路の中心線から水平距離で２ｍ後退したところが、道路と敷地の境界線となります。よって、建蔽率や容積率の計算上、当該敷地は20ｍ×(24ｍ－１ｍ)の敷地と考えます。つまり、20㎡は敷地面積に含まれません。
②	建蔽率が80％である防火地域に耐火建築物を建てる場合、建蔽率の上限は100％になります。
③	前面道路幅員による容積率の制限＝前面道路幅員×法定乗数です。敷地が複数の道路に面している場合、幅員が大きい道路を前面道路としますから、前面道路幅員による容積率の制限＝６×６/10＝360％となります。
④	容積率の上限は、指定容積率と前面道路幅員による容積率の制限のうち、どちらか厳しい方（小さい方）が適用されます。したがって、容積率の上限となる延べ面積＝460㎡×360％＝1,656㎡となります。

【問１１】

建設協力金方式に関する次の記述①～③について、適切なものには○印を、不適切なものには×印を解答用紙に記入しなさい。

①	「建設協力金方式とは、入居予定のテナント（事業会社）が建設資金をＡさんに貸し付け、Ａさんがこの資金を利用してテナント（事業会社）の希望する貸店舗を建設し、その建物を借主であるテナント（事業会社）に賃貸する手法です」
②	「建設協力金方式により、Ａさんが建物を借主であるテナント（事業会社）に賃貸した後にＡさんの相続が開始した場合、相続税の課税価格の計算上、甲土地は貸家建付地として評価されます」
③	「建設協力金方式により建設した建物については、契約期間満了後に借主であるテナント（事業会社）が撤去し、土地を貸主に更地で返還する手法が一般的です」

正解：○、○、×

１．	正しい記述です。
２．	正しい記述です。建設協力金方式による有効活用を行った場合、敷地と建物の名義はともに地主になりますから、当該敷地は、相続税の計算において、貸家建付地として評価されます。
３．	定期借地権方式の説明です。建設協力金方式は、建物をテナントに貸す借家契約ですから、通常、契約期間の満了時に建物を取り壊すという事はありません。

【問１２】

借地借家法の事業用定期借地権等に係る借地契約に関する以下の文章の空欄①～③に入る最も適切な語句または数値を、下記の＜語句群＞のイ～トのなかから選び、その記号を解答用紙に記入しなさい。

Ⅰ	「事業用定期借地権等は、事業用に限定して土地を定期で貸し出す方式です。事業用定期借地権等において、居住の用に供する賃貸マンションの事業運営を目的とする設定契約を締結すること（ ① ）
Ⅱ	「事業用定期借地権等は、存続期間が10年以上（ ② ）年未満の事業用借地権と（ ② ）年以上50年未満の事業用定期借地権に区別されます。事業用定期借地権等の設定契約は、公正証書（ ③ ）」

＜語句群＞
イ．20　ロ．25　ハ．30　
ニ．ができます　ホ．はできません　
ヘ．により作成しなければなりません　
ト．などの書面により作成します

正解：ホ、ハ、ヘ

①	事業用定期借地権等は、居住用の建物を建てる事を目的として設定する事はできません。
②	事業用定期借地権等は、建物譲渡特約の付加の有無により、存続期間が10年以上30年未満の事業用借地権と、30年以上50年未満の事業用定期借地権に区別されます。
③	事業用定期借地権等は、必ず公正証書によって設定しなくてはいけません。

【問13】～【問15】は、以下の資料を元に解答してください。

＜設例＞
Ａさん（72歳）は、妻Ｂさん（70歳）および長男Ｃさん（42歳）家族とＸ市内の自宅で同居している。長男Ｃさんは、Ｘ市内にある私立高校の教諭をしている。他方、長女Ｄさん（40歳）は隣県にある企業に勤務しており、当地で持家（マンション）を購入し、会社員の夫と暮らしている。
Ａさんは、将来的に自宅および自宅に隣接する賃貸アパート等の財産を同居する長男Ｃさんに承継してもらいたいと考えているが、自身の相続が起こった際に遺産分割で争いが生じるのではないかと心配している。なお、賃貸アパートは、土地の有効活用と相続対策を考えて、2017年２月に自己資金で建築し、同年３月から全室賃貸中である。

＜Ａさんの家族構成（推定相続人）＞
［妻Ｂさん（70歳）］
Ａさんと自宅で同居している。

［長男Ｃさん（42歳）］
高校教諭。妻と子２人がおり、Ａさん夫妻と同居している。

［長女Ｄさん（40歳）］
会社員。夫と持家（マンション）に住んでいる。

＜Ａさんの主な所有財産（相続税評価額）＞
［現預金］
4,500万円

［賃貸アパート（現在、全室賃貸中）］
①敷地（300㎡）：5,500万円（注）
②建物（６室）：5,000万円

［自宅］
①敷地（330㎡）：7,500万円（注）
②建物：1,500万円

(注)	「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例」適用前の金額

※	上記以外の条件は考慮せず、各問に従うこと。

【問１３】

現時点（2019年５月26日）において、Ａさんに相続が開始した場合における相続税の総額を試算した下記の表の空欄①～③に入る最も適切な数値を求めなさい。なお、相続税の課税価格の合計額は２億円とし、問題の性質上、明らかにできない部分は「□□□」で示してある。

（ａ）相続税の課税価格の合計額	２億円
（ｂ）遺産に係る基礎控除額	（ ① ）万円
課税遺産総額（ａ－ｂ）	□□□万円
相続税の総額の基となる税額
妻Ｂさん	□□□万円
長男Ｃさん	□□□万円
長女Ｄさん	（ ② ）万円
（ｃ）相続税の総額	（ ③ ）万円

＜資料＞相続税の速算表（一部抜粋）
法定相続分に応ずる取得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10％	－
1,000万円超 3,000万円以下	15％	50万円
3,000万円超 5,000万円以下	20％	200万円
5,000万円超 10,000万円以下	30％	700万円
10,000万円超 20,000万円以下	40％	1,700万円

正解：4,800、560、2,700

①	遺産に係る基礎控除額＝3,000万円＋600万円×法定相続人の数です。法定相続人の数は３人ですから、遺産に係る基礎控除額＝3,000万円＋600万円×３＝4,800万円となります。
②	課税遺産総額＝２億円－4,800万円＝１億5,200万円です。長女Ｄさんの法定相続分は４分の１ですから、長女Ｄさんの法定相続分に応ずる取得金額は、１億5,200万円×１/４＝3,800万円です。よって、長女Ｄさんの法定相続分に応じる相続税額は、3,800万円×20％－200万円＝560万円となります。
③	妻Ｂさんの法定相続分は２分の１ですから、妻Ｂさんの法定相続分に応ずる取得金額は、１億5,200万円×１/２＝7,600万円です。よって、妻Ｂさんの法定相続分に応じる相続税額は、7,600万円×30％－700万円＝1,580万円となります。長男Ｃさんの法定相続分に応じる相続税額＝長女Ｄさんの法定相続分に応じる相続税額＝560万円より、相続税の総額は、1,580万円＋560万円＋560万円＝2,700万円となります。

【問１４】

Ａさんの相続等に関する次の記述①～③について、適切なものには○印を、不適切なものには×印を解答用紙に記入しなさい。

①	「遺言により、相続財産の大半を妻Ｂさんおよび長男Ｃさんが相続した場合、長女Ｄさんの遺留分を侵害するおそれがあります。仮に、遺留分算定の基礎となる財産を２億4,000万円とした場合、長女Ｄさんの遺留分の金額は6,000万円となります」
②	「遺産分割をめぐる争いを防ぐ手段として、遺言の作成をお勧めします。公正証書遺言は、証人２人以上の立会いのもと、遺言者が遺言の趣旨を公証人に口授し、公証人がこれを筆記して作成しますが、推定相続人が証人になることはできません」
③	「仮に、Ａさんの相続が賃貸アパートの貸付開始から３年以内に発生した場合、当該敷地は小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例の対象から除外されます」

正解：×、○、×

１．	推定相続人は、妻Ｂさん、長男Ｃさん、長女Ｄさんの３人（配偶者相続人と第一順位の血族相続人が２人）です。抽象的遺留分は、相続人が直系尊属のみである場合を除き、遺留分の算定基礎財産の２分の１で、具体的相続分は、抽象的遺留分×法定相続分ですから、長女Ｄさんの遺留分は、２億4,000万円×１/２×１/４＝3,000万円です。
２．	正しい記述です。
３．	平成30年(2018年)４月１日以降の相続または遺贈により取得した宅地等のうち、その相続の開始前３年以内に新たに貸付事業の用に供されたものは、一定の条件を満たす場合を除き、３年以内貸付宅地等として小規模宅地等の特例の適用を受ける事が出来ません。但し、平成30年３月31日までに貸付事業の用に供された宅地等は、３年以内貸付宅地等に該当しないので、貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例の適用を受ける事が出来ます。

【問１５】

Ａさんの相続等に関する以下の文章の空欄①～④に入る最も適切な語句を、下記の＜語句群＞のイ～ルのなかから選び、その記号を解答用紙に記入しなさい。

Ⅰ

「妻Ｂさんが自宅の敷地および建物を相続により取得し、自宅の敷地（相続税評価額7,500万円）のすべてについて、『小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例』の適用を受けた場合、相続税の課税価格に算入すべき価額を（ ① ）とすることができます。また、『配偶者に対する相続税額の軽減』の適用を受けた場合、妻Ｂさんが相続により取得した財産の金額が、配偶者の法定相続分相当額と（ ② ）とのいずれか多い金額までであれば、妻Ｂさんが納付すべき相続税額は算出されません」

Ⅱ

「相続人間で争いが起こり、相続税の申告期限までに遺産分割協議が調わなかった場合、相続税の申告時において、未分割の財産に対して『配偶者に対する相続税額の軽減』や『小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例』の適用を受けることができません。その場合、相続税の申告の際に『申告期限後（ ③ ）以内の分割見込書』を提出し、申告期限後（ ③ ）以内に遺産分割協議が成立すれば、これらの特例の適用を受けることが可能となり、分割後（ ④ ）以内に更正の請求を行うことができます」

＜語句群＞
イ．1,500万円　ロ．3,750万円　
ハ．6,000万円　
ニ．１億2,000万円　
ホ．１億6,000万円　ヘ．１億8,000万円　
ト．４カ月　チ．10カ月　リ．１年　
ヌ．３年　ル．５年

正解：イ、ホ、ヌ、ト

①	特定居住用宅地等は、330㎡まで、相続税評価額が80％減額（２割で評価）されます。よって、相続税の課税価格に算入すべき価額＝7,500万円×20％＝1,500万円となります。
②	配偶者に対する相続税額の軽減は、配偶者が相続により取得した財産のうち、配偶者の法定相続分相当額と１億6,000万円とのいずれか多い金額までに係る相続税額を０とするものです。
③	相続税の申告期限までに遺産分割協議が調わなかった場合、相続税の申告の際に「申告期限後３以内の分割見込書」を提出し、申告期限後３以内に遺産分割協議が成立すれば、一定の手続きを行う事により、各種特例の適用を受ける事ができます。
④	「申告期限後３以内の分割見込書」を提出後、分割協議が整い、相続税の還付を受けたい場合、分割後４ヵ月以内に手続きを行わなくてはいけません。