ＦＰ２級学科解説－2026年５月CBT・問41～50
【問４１】
| 正解：４ | |
| １． | 正しい記述です。公示価格は、毎年１月１日を価格判定の基準日として、国土交通省の土地鑑定委員会により公表される、更地としての価格です。 |
| ２． | 正しい記述です。基準地標準価格は、公示価格を補う目的で、毎年７月１日を価格判定の基準日として各都道府県により公表されます。 |
| ３． | 正しい記述です。相続税路線価は、相続税や贈与税の計算の為に用いるために、各国税局が毎年１月１日を評価時点として決定するもので、公示価格等の80％程度を目途に定められています。 |
| ４． | 固定資産税評価額は、前年の公示価格等を基にした価格の70％程度を目途に定められており、原則として、３年に一度評価替えが行われます。 |
【問４２】
| 正解：１ | |
| １． | 専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、一定の期間内に当該契約の目的物である宅地または建物に関する一定の事項を指定流通機構に登録しなければなりません（専任媒介契約は７日以内、専属専任媒介契約は５日以内）。 |
| ２． | 専任媒介契約の有効期間は、３ヵ月を超えることができず、これより長い期間を定めた場合、当該契約の有効期間は３ヵ月となります。 |
| ３． | 専任媒介契約や専属専任媒介契約の有効期間は、依頼者の申出により更新することができますが、自動更新する旨の特約は無効となります。 |
| ４． | 専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、依頼者に対し、当該契約に係る業務の処理状況を、２週間に１回以上報告しなければなりません。なお、専属専任媒介契約の場合、１週間に１回以上報告する義務を負います。 |
【問４３】
| 正解：４ | |
| １． | 一般定期借地権を設定する場合、50年以上の存続期間を定めなくてはならず、これより短い期間を定めた場合、50年となります。 |
| ２． | 一般定期借地権においては、借地上の建物の用途に関する制限はありません（居住用・事業用の両方の建物を建てることができます）。 |
| ３． | 事業用定期借地権等の設定を目的とする契約は、必ず公正証書によって行わなければなりません。 |
| ４． | 地主（借地権設定者）が正当な理由なく借地権の譲渡や転貸を承諾しない場合、裁判所に承諾に代わる許可を求めることができます（代諾許可制度）。但し、承諾に代わる許可の申立てが認められるためには、一切の事情を考慮し、借地権の譲渡や転貸によって地主に不利益が生じないと認められることが条件とされます。 |
【問４４】
| 正解：２ | |
| １． | 正しい記述です。定期借家契約の存続期間は、自由に定めることができます（１年未満の存続期間を有効に定めることができます）。 |
| ２． | 定期借家契約を締結する場合、賃貸人は、あらかじめ、賃借人に対し、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければなりません。なお、この書面は、公正証書である必要はありません。 ちなみに、この書面は、建物の賃借人の承諾を得て、電磁的方法により提供することが可能です。 |
| ３． | 正しい記述です。建物の賃借権の対抗要件は、賃借権の登記または建物の引き渡しです。 |
| ４． | 正しい記述です。１年以上の存続期間を定めたである定期借家契約においては、賃貸人は、原則として、期間満了の１年前から６カ月前までの間に賃借人に対して期間満了により契約が終了する旨の通知をしなければ、その終了を賃借人に対抗することができません。 |
【問４５】
| 正解：３ | |
| １． | 正しい記述です。市街化区域は、既に市街地を形成している区域およびおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域です。 |
| ２． | 正しい記述です。市街化区域内で開発行為を行う場合、原則として、その規模が1,000㎡（三大都市圏の一定の区域内では500㎡）以上であれば、都道府県知事等の開発許可を受ける必要があります。 |
| ３． | 開発行為とは、主として建築物の建築または特定工作物の建設を目的として行う土地の区画形質の変更の事です。よって、土地の分筆は開発行為には該当しません。 |
| ４． | 正しい記述です。開発許可を受けた開発区域内の土地においては、開発行為に関する工事完了の公告があるまでの間は、原則として、建築物を建築することができません。 開発行為とは、一定の建物を建てるために土地を綺麗にする工事というイメージですから、その工事が完了するまでは、建物を建てることができないという訳です。 |
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【問４６】
| 正解：４ | |
| １． | 容積率の上限が、都市計画で定められた数値と前面道路の幅員よって定まる数値のいずれか低い方となるのは、前面道路が12ｍ未満である敷地です。 |
| ２． | 共用の階段や廊下、エレベーターの昇降路の床面積は、原則として、容積率の計算上除外されます。 |
| ３． | 自動車車庫等部分の床面積は、その敷地内の建築物の各階の床面積の合計の５分の１を限度として、容積率の計算上除外されます。 |
| ４． | 正しい記述です。建築物の地階のうち、住宅の用途に供するもので、地盤面からの高さ１ｍ以下に天井が設けられたものについては、その建築物の床面積の合計の３分の１を限度として、容積率の計算上除外されます。 |
【問４７】
| 正解：１ | |
| １． | 正しい記述です。管理者は、少なくとも毎年１回、集会を招集しなければなりません。 |
| ２． | 集会の招集の通知は、原則として、開催日の少なくとも１週間前までに、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければなりません。 |
| ３． | 区分所有者は、敷地利用権が数人で有する所有権である場合、原則として、敷地利用権を専有部分と分離して処分することができません。 |
| ４． | 集会の決議は、当該決議後に区分所有権を譲り受けた者に対しても、その効力を有します。 |
【問４８】
| 正解：２ | |
| １． | 所有権移転登記を行う場合、その原因を問わず登録免許税が課されます。 なお、税率は、相続を原因とする場合は0.4％、贈与を原因とする場合は2.0％です。 ちなみに、不動産取得税は、新築や贈与等を原因とする場合は課されますが、相続を原因とする場合は課されません。 |
| ２． | 正しい記述です。登録免許税は、登記により得られる経済的利益に課税される税金ですから、権利変動による利益が生じない表題登記には登録免許税は課されません。 |
| ３． | 不動産に抵当権設定登記を行う際の登録免許税の課税標準は、債権金額（根抵当権の場合は極度額）です。 |
| ４． | 不動産の所有権の移転や保存の登記に係る登録免許税の課税標準は、固定資産税評価額です。 |
【問４９】
| 正解：１ | |
| １． | 正しい記述です。3,000万円特別控除の適用を受けるための、譲渡した居住用財産の所有期間の要件はありません。 |
| ２． | 3,000万円特別控除の適用を受けるためには、居住用財産で居住の用に供さなくなったものを譲渡する場合、居住の用に供さなくなった日から３年を経過する日が属する年12月31日までに譲渡するなどの要件を満たす必要があります。 |
| ３． | 軽減税率の特例は、譲渡した居住用財産の所有期間が、譲渡した日の属する年の１月１日において10年を超えていなれば、適用を受けることができません。 |
| ４． | 3,000万円特別控除と軽減税率の特例は、重複して適用を受けることができます。 |
【問５０】
| 正解：２ | |
| １． | ＤＣＦ法は、連続する複数の期間に発生する純収益（＝総収入－総支出）および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して対象不動産の収益価格を求める手法です。 |
| ２． | ＮＰＶ法（正味現在価値法）による投資判断においては、対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額（不動産の理論的な価値）が投資額の現在価値の合計額（不動産の購入金額）を上回っている場合、その投資は有利な投資であると判定することができます。 |
| ３． | 借入金併用型投資では、対象不動産の収益率が借入金の金利を上回っている場合、レバレッジ効果により、投下した自己資金に対する収益率の向上を期待することができます。 |
| ４． | ＮＯＩ利回り（純利回り）は、不動産の収益性を測る指標で、対象不動産から得られる年間の純収益（＝総収入－総支出）を総投資額で割ることで算出されます。 |
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