ＦＰ２級学科解説－2024年１月・問41～50

【問４１】

土地の価格に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１．	地価公示の公示価格は、毎年４月１日を標準地の価格判定の基準日としている。
２．	都道府県地価調査の標準価格は、毎年７月１日を基準地の価格判定の基準日としている。
３．	相続税路線価は、地価公示の公示価格の７０％を価格水準の目安としている。
４．	固定資産税評価額は、全国の各地域を管轄する国税局長が、固定資産評価基準に基づき決定する。

正解：２
１．	地価公示の公示価格は、毎年１月１日を標準地の価格判定の基準日としています。
２．	正しい記述です。
３．	相続税路線価は、地価公示の公示価格の80％を価格水準の目安としています。なお、地価公示の公示価格の70％を価格水準の目安としているのは、固定資産税評価額です。
４．	固定資産税評価額は、その固定資産の所在する市町村が課税する地方税ですから、市町村長が、固定資産評価基準に基づき決定します。

【問４２】

宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、買主は宅地建物取引業者ではないものとする。

１．	アパートやマンションの所有者が、当該建物の賃貸を自ら業として行うためには、あらかじめ宅地建物取引業の免許を取得しなければならない。
２．	宅地建物取引業者が、自ら売主となる宅地の売買契約の締結に際して手付を受領したときは、その手付がいかなる性質のものであっても、買主が契約の履行に着手する前であれば、当該宅地建物取引業者はその手付を返還することで、契約の解除をすることができる。
３．	専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、依頼者に対し、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を、５日間に１回以上報告しなければならない。
４．	宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地の売買契約の締結に際して、代金の額の１０分の２を超える額の手付を受領することができない。

正解：４
１．	自ら不動産を賃貸する場合は、宅地建物取引業に該当しないため、宅建免許は不要です。
２．	宅地建物取引業者が、自ら売主となる宅地の売買契約の締結に際して手付を受領したときは、その手付がいかなる性質のものであっても、解約手付としての性質を有することとなります。解約手付の授受があった場合、買主が契約の履行に着手する前であれば、当該宅地建物取引業者はその手付の倍額に相当する金額を返還することで、契約の解除をすることができます。
３．	専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、依頼者に対し、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を、２週間に１回以上報告しなければなりません。ちなみに、専属専任媒介契約を締結した場合の報告義務は、１週間に１回以上とされます。また、専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、７日以内に指定流通機構に登録する義務を負います（専属専任媒介契約を締結した場合は７日以内）。
４．	正しい記述です。

【問４３】

民法および借地借家法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本問においては、借地借家法第３８条における定期建物賃貸借契約を定期借家契約といい、それ以外の建物賃貸借契約を普通借家契約という。また、記載のない特約については考慮しないものとする。

１．	賃借人は、建物の引渡しを受けた後の通常の使用および収益によって生じた建物の損耗ならびに経年変化については、賃貸借が終了したときに原状に復する義務を負わない。
２．	普通借家契約において、賃借人が賃貸人の同意を得て建物に付加した造作について、賃貸借終了時、賃借人が賃貸人に、その買取りを請求しない旨の特約をした場合、その特約は無効である。
３．	定期借家契約を締結するときは、賃貸人は、あらかじめ、賃借人に対し、契約の更新がなく、期間満了により賃貸借が終了することについて、その旨を記載した書面を交付し、または、賃借人の承諾を得て当該書面に記載すべき事項を電磁的方法により提供して、説明しなければならない。
４．	定期借家契約において、経済事情の変動があっても賃貸借期間中は賃料を増減額しないこととする特約をした場合、その特約は有効である。

正解：２
１．	正しい記述です。
２．	造作買取請求権を排除する特約は有効です。
３．	正しい記述です。
４．	定期借家契約においては、賃料を増額しない旨の特約も、減額しない旨の特約も、どちらも有効です。

【問４４】

都市計画法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１．	すべての都市計画区域について、都市計画に市街化区域と市街化調整区域の区域区分を定めなければならない。
２．	都市計画区域のうち、市街化調整区域は、おおむね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域である。
３．	開発許可を受けた開発区域内の土地においては、開発工事完了の公告があるまでの間は、原則として、建築物を建築することができない。
４．	市街化調整区域内において、農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築を目的として行う開発行為は、開発許可を受ける必要がある。

正解：３
１．	都市計画区域内であっても、市街化区域と市街化調整区域のいずれにも指定されていない区域があります。
２．	市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域です。なお、問題文は、市街化区域の説明です。
３．	正しい記述です。
４．	営農者の居住用建物の建築を目的として行う開発行為は、開発許可が不要とされます

【問４５】

都市計画区域および準都市計画区域内における建築基準法の規定に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	建築基準法第４２条第２項により道路境界線とみなされる線と道路との間の敷地部分（セットバック部分）は、建蔽率を算定する際の敷地面積に算入することができない。
２．	建築物の敷地が２つの異なる用途地域にわたる場合、その全部について、敷地の過半の属する用途地域の建築物の用途に関する規定が適用される。
３．	防火地域内にある耐火建築物は、いずれの用途地域内にある場合であっても、建蔽率の制限に関する規定の適用を受けない。
４．	商業地域内の建築物には、北側斜線制限（北側高さ制限）は適用されない。

正解：３
１．	正しい記述です。セットバック部分は、法律上は道路ですから、建蔽率や容積率を算定する際の敷地面積には算入されません。
２．	正しい記述です。
３．	防火地域内にある耐火建築物は、指定建蔽率が80％の用途地域内であれば、建蔽率の制限に関する規定の適用を受けませんが、これ以外の用途地域内であれば、建蔽率の制限に関する規定が適用されます）。
４．	正しい記述です。北側斜線制限が適用される用途地域は、第１種/第２種低層住居専用地域、田園住居地域、第１種/第２種中高層住居専用地域の５つです。

【問４６】

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	管理者は、少なくとも毎年１回、集会を招集しなければならない。
２．	区分所有者は、敷地利用権が数人で有する所有権である場合、規約に別段の定めがない限り、敷地利用権を専有部分と分離して処分することができない。
３．	共用部分に対する各区分所有者の共有持分は、各共有者が有する専有部分の床面積の割合によるものとされ、規約で別段の定めをすることはできない。
４．	専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、議決権を行使すべき者１人を定めなければならない。

正解：３
１．	正しい記述です。
２．	正しい記述です。敷地利用権と専有部分の分離処分は、原則として、禁止されています。
３．	共用部分に対する各区分所有者の共有持分は、原則として、各共有者が有する専有部分の床面積の割合によるものとされますが、規約で別段の定めをすることができます。
４．	正しい記述です。

【問４７】

不動産に係る固定資産税および都市計画税に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	年の中途に固定資産税の課税対象となる土地または家屋が譲渡された場合、その譲受人は、原則として、その年度内の所有期間に応じた当年度分の固定資産税を納付しなければならない。
２．	住宅用地に係る固定資産税の課税標準については、小規模住宅用地（住宅１戸当たり２００㎡以下の部分）について、課税標準となるべき価格の６分の１相当額とする特例がある。
３．	土地および家屋に係る固定資産税の標準税率は１.４％と定められているが、各市町村はこれと異なる税率を定めることができる。
４．	都市計画税は、都市計画区域のうち、原則として、市街化区域内に所在する土地または家屋の所有者に対して課される。

正解：１
１．	固定資産税の納税義務者は、１月１日時点における、課税対象となる資産の所有者ですから、年の途中に固定資産を取得した人は、原則として、その年度内の所有期間に応じた当年度分の固定資産税を納付する必要はありません。
２．	正しい記述です。
３．	正しい記述です。固定資産税は、1.4％が標準税率はとされており、これと異なる税率を定めることができます（1.4％を超える税率を定めることもできます）。ちなみに、都市計画税は、0.3％が制限税率はとされており、これと異なる税率を定めることができますが、0.3％を超える税率を定めることはできません。
４．	正しい記述です。

【問４８】

個人が土地を譲渡した場合の譲渡所得に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	土地の譲渡に係る所得については、その土地を譲渡した日の属する年の１月１日における所有期間が１０年以下の場合、短期譲渡所得に区分される。
２．	譲渡所得の金額の計算上、譲渡した土地の取得費が不明な場合には、譲渡収入金額の５％相当額を取得費とすることができる。
３．	相続（限定承認に係るものを除く）により取得した土地を譲渡した場合、その土地の所有期間を判定する際の取得の時期は、被相続人の取得の時期が引き継がれる。
４．	土地を譲渡する際に支出した仲介手数料は、譲渡所得の金額の計算上、譲渡費用に含まれる。

正解：１
１．	土地の譲渡に係る譲渡所得は、その土地を譲渡した日の属する年の１月１日における所有期間が５年を超えるか否かで、長期譲渡所得と短期譲渡所得に区別されます。
２．	正しい記述です。概算取得費は、収入金額の５％相当額です。
３．	正しい記述です。
４．	正しい記述です。

【問４９】

不動産の譲渡に係る各種特例に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、記載されたもの以外の要件はすべて満たしているものとする。

１．	自宅を譲渡して「居住用財産を譲渡した場合の３,０００万円の特別控除」の適用を受ける場合、当該自宅の所有期間は、譲渡した日の属する年の１月１日において１０年を超えていなければならない。
２．	自宅を譲渡して「居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例」（軽減税率の特例）の適用を受ける場合、同年に取得して入居した家屋について住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできない。
３．	「居住用財産を譲渡した場合の３,０００万円の特別控除」と「居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例」（軽減税率の特例）は、重複して適用を受けることができない。
４．	相続により取得した土地について、「相続財産に係る譲渡所得の課税の特例」（相続税の取得費加算の特例）の適用を受けるためには、当該土地を、当該相続の開始があった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後１年を経過する日までの間に譲渡しなければならない。

正解：２
１．	「居住用財産を譲渡した場合の３,０００万円の特別控除」の適用を受けるための、所有期間の要件はありません。
２．	正しい記述です。軽減税率の特例と住宅ローン控除は、併せて適用を受けることは出来ません。
３．	3,000万円特別控除の特例と軽減税率の特例は、重複して適用を受けることができます。
４．	相続税の取得費加算の特例の適用を受けるための、譲渡期限は、相続税の申告期限の翌日から３年を経過する日まで（相続の開始を知った日の翌日から３年と10ヵ月を経過する日まで）です。

【問５０】

不動産の投資判断手法等に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１．	ＮＯＩ利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間の総収入を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。
２．	ＤＣＦ法は、連続する複数の期間に発生する総収入および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して対象不動産の収益価格を求める手法である。
３．	借入金併用型投資では、投資の収益率が借入金の金利を下回っている場合、レバレッジ効果により、自己資金に対する投資の収益率向上を期待することができる。
４．	ⅠＲＲ（内部収益率）とは、投資によって得られる将来のキャッシュフローの現在価値と投資額が等しくなる割引率をいう。

正解：４
１．	ＮＯＩ利回り（純利回り）は、不動産の収益性を測る指標で、対象不動産から得られる年間の純収益（総収入ではありません）を総投資額で除して算出されます。
２．	ＤＣＦ法は、連続する複数の期間に発生する純収益（総収入ではありません）および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して対象不動産の収益価格を求める手法です。
３．	借入金併用型投資において、レバレッジ効果により、自己資金に対する投資の収益率向上を期待することができるのは、投資の収益率が借入金の金利を上回っている場合です。
４．	正しい記述です。なお、ⅠＲＲ（内部収益率）が投資家の期待収益率を上回っている場合、その不動産への投資が有利であると判定されます。