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FP2級学科解説-2020年9月・問41~50

【問41】
不動産の登記や調査に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 不動産の登記記録において、土地の所有者とその土地上の建物の所有者が異なる場合は、その土地の登記記録に借地権設定の登記がなくても、借地権が設定されていることがある。
2. 公図(旧土地台帳附属地図)は、登記所に備え付けられており、対象とする土地の位置関係等を確認する資料として有用である。
3. 登記の目的が抵当権の設定である場合、不動産の登記記録の権利部乙区に、債権額や抵当権者の氏名または名称などが記載される。
4. 不動産登記には公信力があるため、登記記録を確認し、その登記記録の内容が真実であると信じて取引した場合には、その登記記録の内容が真実と異なっていても法的な保護を受けることができる。
正解:
1. 正しい記述です。借地権の対抗要件には、借地権自体の登記以外にも、借地上の建物に対する登記があります。
2. 正しい記述です。
3. 正しい記述です。抵当権などの所有権以外の権利に関する事項は、権利部の乙区に記載されます。
4. 不動産登記には公信力はありません。
【問42】
不動産鑑定評価基準における不動産の価格を求める鑑定評価の手法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について増価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。
2. 取引事例比較法は、多数の取引事例を収集して、適切な事例を選択し、これらの取引価格に必要に応じて事情補正および時点修正を行い、かつ、地域要因の比較および個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量して、対象不動産の価格を求める手法である。
3. 収益還元法のうち直接還元法は、対象不動産の一期間の純収益を還元利回りで還元して対象不動産の価格を求める手法である。
4. 収益還元法のうちDCF法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して対象不動産の価格を求める手法である。
正解:
1. 原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について”減”価修正を行って対象不動産の価格を求める手法です。
2. 正しい記述です。
3. 正しい記述です。
4. 正しい記述です。
【問43】
不動産の売買契約に係る民法の規定に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、特約については考慮しないものとする。
1. 不動産の売買契約は、契約書を作成しなければその効力を有しない。
2. 建物が共有の場合、各共有者は、自己が有している持分を第三者に譲渡するときには、他の共有者全員の同意を得なければならない。
3. 同一の不動産について二重に売買契約が締結された場合、譲受人相互間においては、登記の先後にかかわらず、原則として、売買契約を先に締結した者が当該不動産の所有権を取得する。
4. 売買の目的物である不動産に、第三者を権利者とする抵当権の設定が登記されている場合、その抵当権の抹消登記をせずにそのまま所有権を移転したときには、買主は、購入後、その抵当権が実行されることにより、当該不動産の所有権を失うことがある。
正解:
1. 不動産の売買契約は、口頭でも効力を有します。
2. 共有者が自己が有している持分は第三者に譲渡する場合、他の共有者の同意は不要です。
3. 不動産の対抗要件は登記です。よって、同一の不動産について二重に売買契約が締結された場合、売買契約の先後に関わらず、原則として、先に登記をした人が当該不動産の所有権を取得します。
4. 正しい記述です。
【問44】
借地借家法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本問においては、同法第22条から第24条の定期借地権等以外の借地権を普通借地権という。
1. 普通借地権の設定契約において、期間の定めがない場合には、存続期間は50年となる。
2. 普通借地権の当初の存続期間が満了して更新する場合、当事者間で更新後の存続期間を更新の日から10年と定めたときは、更新後の存続期間は更新の日から10年とされる。
3. 事業用定期借地権等においては、建物の用途は事業用に限定されているため、法人が従業員向けの社宅として利用する建物の所有を目的として設定することができない。
4. 事業用定期借地権等の設定を目的とする契約は、書面によってしなければならないが、その書面が公正証書である必要はない。
正解:
1. 普通借地権を設定する際、期間の定めがない場合には、存続期間は30年になります。
2. 普通借地権の当初の存続期間が満了して更新する場合、更新後の存続期間は20年以上の期間を定める必要があり、これに満たない期間を定めた場合には、20年となります。
3. 正しい記述です。
4. 事業用定期借地権等を設定する場合には、必ず公正証書で契約しなくてはいけません。
【問45】
借地借家法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本問においては、同法第38条による定期建物賃貸借契約を定期借家契約という。
1. 定期借家契約は、契約当事者の合意があっても、存続期間を6ヵ月未満とすることはできない。
2. 定期借家契約は、もっぱら居住の用に供する建物に限られ、事業の用に供する建物については締結することができない。
3. 定期借家契約において、賃貸人の同意を得て賃借人が設置した造作について、期間の満了時に賃借人が賃貸人に買取りを請求しないこととする特約をすることはできない。
4. 定期借家契約において、経済事情の変動があっても賃料を増減額しないこととする特約をした場合、その特約は有効である。
正解:
1. 定期借家契約は、1年未満の存続期間を有効に定めることができます。
2. 定期借家契約は、建物の用途に制限はありません。
3. 造作買取請求権は、特約によって排除することができます。
4. 正しい記述です。定期借家契約においては、賃料を減額しない定めも有効です。

【問46】
都市計画区域および準都市計画区域内における建築基準法の規定に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 建築物の高さに係る隣地斜線制限は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域および田園住居地域には適用されない。
2. 北側斜線制限(北側高さ制限)は、商業地域内の建築物について適用される。
3. 日影規制(日影による中高層の建築物の高さの制限)の対象区域外にある高さが10mを超える建築物で、冬至日において、対象区域内の土地に日影を生じさせるものは、当該対象区域内にある建築物とみなして、日影規制が適用される。
4. 工業地域および工業専用地域は、地方公共団体の条例で日影規制(日影による中高層の建築物の高さの制限)の対象区域として指定することはできない。
正解:
1. 正しい記述です。隣地斜線制限は、絶対高さの制限が適用される用途地域以外の用途地域に適用されます。
2. 北側斜線制限は、商業地域内の建築物については適用されません。
3. 正しい記述です。
4. 正しい記述です。
【問47】
建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、議決権を行使すべき者1人を定めなければならない。
2. 共用部分に対する各区分所有者の共有持分は、各共有者が有する専有部分の床面積の割合によるものとされ、規約で別段の定めをすることはできない。
3. 建物を建て替えるに当たっては、集会において、区分所有者および議決権の各5分の4以上の多数による建替え決議をすることができる。
4. 区分所有者は、敷地利用権が数人で有する所有権である場合、原則として、敷地利用権を専有部分と分離して処分することはできないが、規約で別段の定めをすることができる。
正解:
1. 正しい記述です。
2. 共用部分に対する各区分所有者の共有持分の割合は、各共有者が有する専有部分の床面積の割合によるものとされていますが、規約によって別段の定めをすることができます。
3. 正しい記述です。
4. 正しい記述です。
【問48】
不動産に係る固定資産税および都市計画税に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 固定資産税の納税義務者は、年の中途にその対象となる土地または家屋を売却した場合であっても、その年度分の固定資産税の全額を納付する義務がある。
2. 住宅用地に係る固定資産税の課税標準については、住宅用地で住宅1戸当たり300㎡以下の部分について課税標準となるべき価格の6分の1の額とする特例がある。
3. 都市計画税は、都市計画区域のうち、原則として市街化調整区域内に所在する土地または家屋の所有者に対しては課されない。
4. 都市計画税の税率は各地方自治体の条例で定められるが、100分の0.3を超えることはできない。
正解:
1. 正しい記述です。固定資産税は、1月1日時点に対象となる資産を保有している人に対して課税されます。
2. 住宅用地に係る固定資産税の課税標準は、200㎡以下の部分については、6分の1になります。
3. 正しい記述です。
4. 正しい記述です。
【問49】
個人が土地を譲渡した場合の譲渡所得に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 譲渡所得のうち、土地を譲渡した日の属する年の1月1日における所有期間が10年以下のものについては短期譲渡所得に区分される。
2. 譲渡所得の金額の計算上、取得費が不明な場合には、譲渡収入金額の5%相当額を取得費とすることができる。
3. 譲渡するために直接要した仲介手数料は、譲渡所得の金額の計算上、譲渡費用に含まれる。
4. 土地の譲渡に係る譲渡所得の金額は、当該土地の所有期間の長短にかかわらず、他の所得の金額と合算せず、分離して税額が計算される。
正解:
1. 分離課税される譲渡所得の短期長期の判定は、不動産を譲渡した日の属する年の1月1日における所有期間が5年を超えるか否かです。
2. 正しい記述です。
3. 正しい記述です。
4. 正しい記述です。
【問50】
不動産の有効活用の手法の一般的な特徴に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 建設協力金方式は、土地所有者が利用予定のテナントから資金を借り入れて建物を建設し、テナントからの賃貸料で借入金を返済するため、自己資金が少なくても賃貸事業を行うことができる。
2. 定期借地権方式では、土地所有者は土地を一定期間貸し付けることによる地代収入を得ることができ、当該土地上に建設される建物の建設資金を調達する必要はない。
3. 事業受託方式は、土地の有効活用の企画、建設会社の選定や当該土地上に建設された建物の管理・運営等をデベロッパーに任せ、建設資金の調達や返済は土地所有者が行う方式である。
4. 等価交換方式における部分譲渡方式は、土地所有者がいったん土地の全部をデベロッパーに譲渡し、その対価をもってその土地上にデベロッパーが建設した建物およびその土地の一部を譲り受ける譲渡方式である。
正解:
1. 正しい記述です。
2. 正しい記述です。
3. 正しい記述です。
4. 土地所有者が一旦土地の全部をデベロッパーに譲渡して、デベロッパーがその土地の上に建物を建設するのは、全部譲渡方式です。

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