ＦＰ２級学科解説－2020年１月・問41～50

【問４１】

不動産の登記に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１．	不動産の売買契約を締結した当事者は、当該契約締結後１ヵ月以内に、所有権移転の登記をすることが義務付けられている
２．	不動産の登記事項証明書の交付を請求することができるのは、当該不動産に利害関係を有する者に限られる。
３．	権利に関する登記の抹消は、登記上の利害関係を有する第三者がいる場合には、当該第三者の承諾があるときに限り、申請することができる。
４．	不動産の抵当権設定登記をした場合、当該不動産の登記記録の権利部甲区に、債権額や抵当権者の氏名または名称などが記載される。

正解：３
１．	所有権移転登記は、義務ではなく任意です
２．	不動産の登記事項証明書の交付は、誰でも請求することができます。
３．	正しい記述です。
４．	抵当権に関する登記は、登記記録の権利部乙区に記載されます

【問４２】

土地の価格に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	地価公示の公示価格は、毎年１月１日を価格判定の基準日としている。
２．	都道府県地価調査の基準地の標準価格は、毎年７月１日を価格判定の基準日としている。
３．	相続税路線価は、地価公示の公示価格の７０％を価格水準の目安として設定されている。
４．	固定資産税評価額は、原則として、３年ごとの基準年度において評価替えが行われる。

正解：３
１．	正しい記述です。
２．	正しい記述です。
３．	相続税路線価は、地価公示の公示価格の80％を目安に設定されています。
４．	正しい記述です。

【問４３】

借地借家法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本問においては、同法第２２条の借地権を一般定期借地権といい、同法第２２条から第２４条の定期借地権等以外の借地権を普通借地権という。

１．	普通借地権の存続期間は２０年とされているが、当事者が契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。
２．	普通借地権の当初の存続期間が満了する場合、借地上に建物が存在しなくても、借地権者が借地権設定者に契約の更新を請求したときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされる。
３．	一般定期借地権において、もっぱら居住の用に供する建物の所有を目的とするときは、存続期間を３０年として設定することができる。
４．	一般定期借地権において、契約の更新および建物の築造による存続期間の延長がなく、建物等の買取りの請求をしないこととする旨を定める特約は、公正証書による等書面によってしなければならない。

正解：４
１．	普通借地権の存続期間は、最低30年とされています。
２．	普通借地権の当初の存続期間が満了する場合、借地権者が借地権設定者に契約の更新を請求した時に、従前の契約と同一の条件で更新したものとみなされるためには、借地上に建物が存在することが条件です。
３．	一般定期借地権は、50年以上の期間を定めて設定しなければならず、50年未満の期間の更新の定めのない借地権を設定するためには、事業用定期借地権（居住用の建物を建てることはできない借地権）を設定しなければなりません。
４．	正しい記述です。

【問４４】

都市計画法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１．	都市計画区域内において、用途地域が定められている区域については、防火地域または準防火地域のいずれかを定めなければならない。
２．	市街化区域については用途地域を定め、市街化調整区域については原則として用途地域を定めないものとされている。
３．	土地の区画形質の変更は、建築物の建築や特定工作物の建設の用に供することを目的としていない場合であっても、開発行為に該当する。
４．	市街地再開発事業の施行として行う開発行為は、都市計画法に基づく都道府県知事等の許可が必要である。

正解：２
１．	防火地域又は準防火地域として定められていない用途地域も存在します。
２．	正しい記述です。
３．	都市計画法における開発行為の定義は、「主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更」です。
４．	市街地再開発事業や土地区画整理事業等の施行として行う開発行為は、開発許可を必要としません。

【問４５】

建築基準法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１．	建築基準法第４２条第２項により道路境界線とみなされる線と道路との間の敷地部分（セットバック部分）は、建築物を建築することができないが、建蔽率および容積率を算定する際の敷地面積に算入することができる。
２．	建築物の高さに係る道路斜線制限は、すべての用途地域における建築物に適用されるが、用途地域の指定のない区域内の建築物には適用されない。
３．	日影規制（日影による中高層の建築物の高さの制限）は、原則として、工業専用地域、工業地域、準工業地域および商業地域を除く用途地域における建築物に適用される。
４．	建築物の敷地が、準工業地域と工業地域にわたる場合において、当該敷地の過半が工業地域内であるときは、原則として、ビジネスホテルを建築することができない。

正解：４
１．	セットバック部分は、建蔽率や容積率を算定する際の敷地面積に算入されません。
２．	道路斜線制限は、用途地域の指定のない区域内の建築物にも適用されます。
３．	日影規制は原則として、商業地域・工業地域・工業専用地域以外の用途地域の建築物に適用されます。
４．	正しい記述です。敷地が複数の用途地域にまたがる場合、過半を占める用途地域の規制が敷地全体に適用され、工業地域にはビジネスホテルを建てることができません

【問４６】

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	規約を変更するためには、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議が必要となる。
２．	区分所有建物のうち、構造上の独立性と利用上の独立性を備えた部分は、区分所有権の目的となる専有部分の対象となり、規約によって共用部分とすることはできない。
３．	区分所有者以外の専有部分の占有者は、建物またはその敷地もしくは附属施設の使用方法について、区分所有者が規約または集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。
４．	共用部分に対する区分所有者の共有持分は、規約に別段の定めがない限り、各共有者の専有部分の床面積の割合による。

正解：２
１．	正しい記述です。
２．	本来専有部分となるべき部分も、規約により共用部分とすることができます。
３．	正しい記述です。
４．	正しい記述です。

【問４７】

不動産の取得に係る税金に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	不動産取得税は、贈与により不動産を取得した場合であっても課される。
２．	所有権移転登記に係る登録免許税の税率は、登記原因が贈与による場合の方が相続による場合に比べて高くなる。
３．	建物を新築して建物表題登記を申請する場合、登録免許税は課されない。
４．	個人が不動産会社から居住用建物を購入する場合、その売買取引は消費税の非課税取引とされる。

正解：４
１．	正しい記述です。なお、不動産取得税は、相続により不動産を取得した場合には課されません。
２．	正しい記述です。贈与を原因とする所有権移転登記に係る登録免許税の税率は２％で、相続を原因とする所有権移転登記に係る登録免許税の税率は0.4％です。
３．	正しい記述です。表示の登記には登録免許税は課されません。
４．	個人が不動産会社から居住用建物を購入した場合、その売買取引は消費税の課税対象となります。

【問４８】

不動産に係る固定資産税および都市計画税に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１．	土地および家屋に係る固定資産税の標準税率は１.４％と定められているが、各市町村は条例によってこれと異なる税率を定めることができる。
２．	都市計画税は、都市計画区域のうち、原則として市街化調整区域内に所在する土地または家屋の所有者に対して課される。
３．	地方税法において、固定資産税における小規模住宅用地（住宅用地で住宅１戸当たり２００㎡以下の部分）の課税標準については、課税標準となるべき価格の３分の１の額とする特例がある。
４．	地方税法において、所定の要件を満たす新築住宅に係る固定資産税は、１戸当たり１２０㎡以下の床面積に相当する部分の税額について、一定期間にわたり５分の１に軽減される特例がある。

正解：１
１．	正しい記述です。
２．	都市計画税は、原則として、市街化区域に所在する土地又は家屋の所有者に対して課されます。
３．	固定資産税における小規模住宅用地の課税標準について、は課税標準となるべき価格の６分の１の額とする特例があります。
４．	所定の要件を満たす新築住宅に係る固定資産税は、一戸あたり120㎡以下の床面積に相当する部分の税額が、一定期間２分の１に軽減されます。

【問４９】

居住用財産を譲渡した場合の３,０００万円の特別控除（以下「３,０００万円特別控除」という）および居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例（以下「軽減税率の特例」という）に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	３,０００万円特別控除は、居住用財産を配偶者に譲渡した場合には適用を受けることができない。
２．	３,０００万円特別控除は、居住用財産を居住の用に供さなくなった日から５年後に譲渡した場合には、適用を受けることができない。
３．	軽減税率の特例は、譲渡した居住用財産の所有期間が、譲渡した日の属する年の１月１日において１０年を超えていなければ、適用を受けることができない。
４．	３,０００万円特別控除と軽減税率の特例は、重複して適用を受けることができない。

正解：４
１．	正しい記述です。
２．	正しい記述です。
３．	正しい記述です。
４．	3,000万円特別控除と軽減税率の特例は、重複して適用を受けることができます。

【問５０】

不動産の投資判断の手法等に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１．	ＩＲＲ法（内部収益率法）による投資判断においては、内部収益率が対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
２．	収益還元法のうち直接還元法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して対象不動産の収益価格を求める手法である。
３．	ＮＰＶ法（正味現在価値法）による投資判断においては、投資額の現在価値の合計額が対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
４．	ＮＯＩ利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間の総収入を総投資額で除して算出される利回りである。

正解：１
１．	正しい記述です。
２．	ＤＣＦ法の説明です。なお、直接還元法は、不動産から得られる１年間の純利益を、一定の還元利回りで割戻して不動産の評価を行う方法です。
３．	ＮＰＶ法による投資判断においては、対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額が、投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができます。
４．	ＮＯＩ利回りは、対象不動産から得られる年間の純利益を総投資額で除して算出される利回りです。