ＦＰ２級学科解説－2019年９月・問41～50

【問４１】

不動産の登記に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１．	抵当権設定登記の登記記録は、権利部甲区に記録される。
２．	不動産の売買契約を締結した当事者は、当該契約締結の日の属する年の１２月３１日までに、当該不動産の所有権移転登記をすることが義務付けられている。
３．	登記事項証明書の受領は、インターネットを利用してオンラインで行うことができる。
４．	登記記録の権利関係が真実と異なっていた場合に、その登記記録を信じて土地を取得した者は、原則として、その土地に対する当該権利の取得について法的に保護されない。

正解：４
１．	抵当権設定登記のような所有権以外の権利に係る登記記録は、権利部乙区に記録されます。
２．	所有権移転登記は義務ではなく任意です。
３．	登記事項証明書の交付申請は、インターネットを利用してオンラインで行うことができますが、登記事項証明書の受領は、オンラインで行うことはできません。
４．	正しい記述です。登記には公信力がありません。

【問４２】

土地の価格に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	地価公示の公示価格は、毎年１月１日を価格判定の基準日としている。
２．	都道府県地価調査の基準地は、地価公示の標準地と同じ地点に設定されることもある。
３．	相続税路線価は、地価公示の公示価格の８０％を価格水準の目安として設定されている。
４．	評価替えの基準年度における固定資産税評価額は、前年の地価公示の公示価格の６０％を価格水準の基準として決定されている。

正解：４
１．	正しい記述です。
２．	正しい記述です。
３．	正しい記述です。
４．	固定資産税評価額は、公示価格の70%を目安に設定されます。

【問４３】

不動産の売買契約に係る民法の規定に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、特約については考慮しないものとする。

１．	買主が売主に解約手付を交付した場合、買主が代金を支払った後であっても、売主は、自らが契約の履行に着手するまでは、受領した手付の倍額を買主に償還して契約を解除することができる。
２．	未成年者（既婚者を除く）が法定代理人の同意を得ずに不動産の売買契約を締結した場合、原則として、その法定代理人だけでなく、未成年者本人も、当該売買契約を取り消すことができる。
３．	不動産について二重に売買契約が締結された場合、当該複数の買主間においては、原則として、売買契約を先に締結した者が当該不動産の所有権を取得する。
４．	共有となっている建物について、自己が有している持分を第三者に譲渡するときは、他の共有者全員の同意を得なければならない。

正解：２
１．	手付金の授受後、取引の相手方が契約の履行に着手すると、手付金相当額を支払うことにより解除することができなくなります。
２．	正しい記述です。
３．	不動産について二重に売買が締結された場合、当該複数の買主間においては、原則として、先に所有権移転登記を行った人が当該不動産の所有権を取得します。
４．	共有物の変更は、他の共有者全員の許可を得なくてはなりませんが、持分の譲渡は自由にできます。

【問４４】

借地借家法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本問においては、同法第２２条から第２４条の定期借地権等以外の借地権を普通借地権という。

１．	普通借地権の設定契約において、期間の定めがない場合には、存続期間は３０年となる。
２．	借地権者が借地上の建物を第三者に売却した場合において、借地権設定者が賃借権の譲渡を承諾しないときは、建物を取得した第三者は、借地権設定者に対して、当該建物の買取りを請求することができる。
３．	存続期間を１０年以上３０年未満とする定期借地権には建物の用途に関する制限があり、店舗、事務所等の事業用建物の所有を目的とした契約に限定される。
４．	建物の譲渡により建物譲渡特約付借地権が消滅した場合において、当該建物の使用を継続する賃借人が借地権設定者に対して請求をしたときには、賃借人と借地権設定者との間で存続期間を２年とする建物の賃貸借がされたものとみなされる。

正解：４
１．	正しい記述です。
２．	正しい記述です。
３．	正しい記述です。
４．	賃借人からの請求があった時点で、建物について、期間の定めのない賃貸借契約が成立したものとみなされます。

【問４５】

借地借家法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本問においては、同法における定期建物賃貸借契約を定期借家契約といい、それ以外の建物賃貸借契約を普通借家契約という。

１．	期間の定めがある普通借家契約において、賃借人は、正当の事由があると認められるときでなければ、賃貸人に対して更新しない旨の通知をすることができない。
２．	普通借家契約において、賃借人は、その建物の賃借権の登記がなくても、引渡しを受けていれば、その後、その建物について物権を取得した者に賃借権を対抗することができる。
３．	定期借家契約は、公正証書以外の書面によっても、締結することができる。
４．	定期借家契約では、賃貸借期間が１年以上の場合、賃貸人は、原則として、期間満了の１年前から６ヵ月前までの間に賃借人に対して期間満了により契約が終了する旨の通知をしなければ、その終了を賃借人に対抗することができない。

正解：１
１．	普通借家契約において、賃貸人が契約の更新をしない旨を通知する為には、正当事由は必要ありません。
２．	正しい記述です。
３．	正しい記述です。
４．	正しい記述です。

【問４６】

建築基準法に基づいて下記の土地に耐火建築物である店舗を建築する場合、建築物の延べ面積の限度として、最も適切なものはどれか。なお、記載のない条件については考慮しないものとする。

※	特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内ではない。

１．	８０㎡
２．	３２０㎡
３．	４８０㎡
４．	５００㎡

正解：３

前面道路の幅員による容積率の制限を計算する際の法定乗数は、住居系の用途地域では４/10、それ以外の用途地域では６/10です。
つまり、本問のケース（商業地域）では６/10となり、前面道路の幅員による容積率の制限＝８×６/10＝480％となります。
指定容積率500％＞480％より、この敷地の容積率の上限は480％になりますから、延床面積の上限は、100㎡×480％＝480㎡となります。

【問４７】

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	集会の招集の通知は、規約で別段の定めをしない限り、開催日の少なくとも１ヵ月前に会議の目的たる事項を示して各区分所有者に発しなければならない。
２．	区分所有者は、敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合、規約で別段の定めをしない限り、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することはできない。
３．	区分所有者以外の専有部分の占有者は、建物またはその敷地もしくは附属施設の使用方法について、区分所有者が規約または集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。
４．	区分所有建物の建替えは、集会において、区分所有者および議決権の各５分の４以上の多数により、その旨の決議をすることができる。

正解：１
１．	集会の招集の通知は、規約で別段の定めをしない限り、開催日の少なくとも１週間前に、会議の目的たる事項を示して各区分所有者に発しなければならないこととされています。
２．	正しい記述です。
３．	正しい記述です。
４．	正しい記述です。

【問４８】

不動産の取得に係る税金に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	不動産取得税は、贈与により不動産を取得した場合であっても、その不動産の取得者に課される。
２．	所定の要件を満たす戸建て住宅（認定長期優良住宅を除く）を新築した場合、不動産取得税の課税標準の算定に当たっては、１戸につき最高１,２００万円を価格から控除することができる。
３．	贈与により取得した不動産の所有権移転登記に係る登録免許税の税率は、課税標準に対して１,０００分の２０である。
４．	印紙税の課税文書に貼付されている印紙が消印されていない場合は、原則として、その印紙の額面金額の２倍に相当する金額の過怠税が課される。

正解：４
１．	正しい記述です。
２．	正しい記述です。
３．	正しい記述です。
４．	印紙が消印されていない場合の過怠税は、その印紙の額面相当額です。問題文は、印紙を貼付していない場合の説明です。

【問４９】

居住用財産を譲渡した場合の３,０００万円の特別控除（以下「３,０００万円特別控除」という）および居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例（以下「軽減税率の特例」という）に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	３,０００万円特別控除は、居住用財産を居住の用に供さなくなった日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに譲渡しなければ、適用を受けることはできない。
２．	３,０００万円特別控除は、譲渡した居住用財産の所有期間が、譲渡した日の属する年の１月１日において１０年を超えていなければ、適用を受けることはできない。
３．	軽減税率の特例は、譲渡した居住用財産の所有期間が、譲渡した日の属する年の１月１日において１０年を超えていなければ、適用を受けることはできない。
４．	軽減税率の特例では、課税長期譲渡所得金額のうち６,０００万円以下の部分の金額について軽減税率が適用される。

正解：２
１．	正しい記述です。
２．	3,000万円特別控除を受ける為の、建物の所有期間の要件はありません。
３．	正しい記述です。
４．	正しい記述です。

【問５０】

不動産の有効活用の手法の一般的な特徴に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	等価交換方式における部分譲渡方式は、土地所有者が土地の全部を拠出し、デベロッパーが建設資金を拠出して、それぞれの出資割合に応じた土地・建物に係る権利を取得する方式である。
２．	建設協力金方式は、建設する建物を入居予定のテナントから建設資金を借り受けて建設するため、当該建物はテナントの仕様に合わせた構造となり、用途の汎用性は低いものとなる。
３．	事業受託方式は、土地の有効活用の企画、建設会社の選定および当該土地上に建設された建物の管理・運営をデベロッパーに任せ、建設資金の調達は土地所有者が行う方式である。
４．	定期借地権方式では、土地所有者は土地を一定期間貸し付けることによる地代収入を得ることができ、当該土地上に建設する建物の資金調達をする必要がない。

正解：１
１．	部分譲渡方式では、土地の一部を拠出します。等価交換方式のうち、全部譲渡方式とは、建物の建築前に一旦デベロッパーに土地の全部を譲渡し、建物の完成後、出資割合に応じた土地と建物を取得する方法です。また、部分譲渡方式とは、デベロッパーが建物を建築した後、土地の持ち分と建物の持ち分を交換する形で、土地の一部をデベロッパーに譲渡する方法です。
２．	正しい記述です。
３．	正しい記述です。
４．	正しい記述です。