ＦＰ２級学科解説－2019年（平成31年）１月・問41～50

【問４１】

不動産の登記や調査に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１．	公図は、登記所に備え付けられており、一般に、対象とする土地の位置関係等を確認する資料として利用されている。
２．	不動産の登記記録の権利関係が真実であると信じて取引した者は、その登記記録の権利関係が真実と異なっていても法的な保護を受けることができる。
３．	不動産の抵当権設定登記をした場合、当該不動産の登記記録の権利部甲区に、債権額や抵当権者の氏名または名称などが記載される。
４．	登記事項証明書の交付請求および受領は、インターネットを利用してオンラインで行うことができる。

正解：１
１．	正しい記述です。
２．	登記には公信力がありません。
３．	抵当権のような所有権以外の権利に関する記録は、権利部の乙区に登記されます。
４．	登記事項証明書の交付請求はインターネットを利用してオンラインで行うことができますが、受領はオンラインで行うことができません。

【問４２】

不動産の売買契約に係る民法の規定に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、特約については考慮しないものとする。

１．	買主に債務の履行遅滞が生じた場合、売主は、履行の催告をすることなく直ちに契約を解除することができる。
２．	売買の目的物に隠れた瑕疵があり、買主が売主の瑕疵担保責任に基づく損害賠償の請求をする場合、買主は、その請求を売買契約締結時から５年以内にしなければならない。(注)制度改正あり
３．	未成年者が法定代理人の同意を得ないで不動産の売買契約を締結した場合、自らを成年者であると信じさせるため詐術を用いたときは、その売買契約を取り消すことができない。
４．	買主が売主に解約手付を交付した場合、買主が売買代金を支払った後であっても、売主は、受領した代金を返還し、手付金の倍額を償還することにより、契約の解除をすることができる。

正解：３
１．	買主に債務の履行遅滞が生じた場合、売主は、相当の期間を定めて催告をして、契約を解除することができます。
２．	瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求権の消滅時効は、瑕疵を知った日から１年以内です。【改正後】買主が売主の契約不適合責任に基づく損害賠償の請求をする場合、買主は、その事実を知った時から１年以内に売主に通知しなくてはいけません。
３．	正しい記述です。
４．	手付金相当額を支払って契約を解除することができるのは、相手が契約の履行に着手するまでです。

【問４３】

借地借家法の規定に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本問においては、同法第２２条から第２４条の定期借地権等以外の借地権を普通借地権という。

１．	普通借地権の設定当初の存続期間は、契約で期間の定めがない場合、建物の構造による区別なく一律２０年とされる。
２．	普通借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、借地上に建物がある場合に限り、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときを除いて、従前の契約と同一の条件（更新後の期間を除く）で契約を更新したものとみなす。
３．	事業用定期借地権等の設定を目的とする契約は、書面によって行わなければならないが、公正証書による必要はない。
４．	建物譲渡特約付借地権では、借地権を消滅させるため、借地権設定後２０年以上を経過した日に、借地上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨を定めることができる。

正解：２
１．	普通借地権の設定当初の存続期間は、契約で期間の定めがない場合、30年とされます。
２．	正しい記述です。
３．	事業用定期借地権等の設定を目的とする契約は、必ず公正証書によって行わなくてはいけません。
４．	定期借地権に建物譲渡特約をつけるためには、借地権の存続期間が30年以上ある事が必要とされます。

【問４４】

都市計画法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	市街化区域は、すでに市街地を形成している区域およびおおむね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とされている。
２．	市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内においては、原則として、都道府県知事等の許可を受けなければ建築物を建築することができない。
３．	開発行為とは、主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいう。
４．	市街化区域における開発行為については、その規模にかかわらず、都道府県知事等の許可が必要である。

正解：４
１．	正しい記述です。
２．	正しい記述です。
３．	正しい記述です。
４．	市街化区域において開発行為を行う場合、原則として、1,000㎡未満であれば、都道府県知事等の許可は不要とされます。

【問４５】

都市計画区域および準都市計画区域内における建築基準法上の規制に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	第一種低層住居専用地域内においては、原則として、建築物の高さは１０ｍまたは１２ｍのうち、都市計画において定められた限度を超えてはならない。
２．	第一種低層住居専用地域内の建築物については、北側斜線制限（北側高さ制限）が適用される。
３．	都市計画区域内の建築物は、すべての用途地域において、隣地境界線までの水平距離に応じた高さ制限（隣地斜線制限）が適用される。
４．	建築物の敷地が異なる２つの用途地域にわたる場合においては、その敷地の全部について、敷地の過半の属する用途地域の建築物の用途に関する規定が適用される。

正解：３
１．	正しい記述です。
２．	正しい記述です。
３．	全ての用途地域において適用される規制は道路斜線制限です。
４．	正しい記述です。

【問４６】

建築基準法に基づいて下記の土地に住宅を建築する場合、建物の延べ面積の限度として、正しいものはどれか。なお、前面道路は、同法第４２条第２項により特定行政庁の指定を受けた道路であるものとし、記載のない条件については考慮しないものとする。

※	特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内ではない。
※	前面道路の対象地の反対側はがけ地であり、その方向には後退できない。

１．	２２０㎡
２．	２１０㎡
３．	２００㎡
４．	１００㎡

正解：３

前面道路の幅員が４ｍ未満で、道路の反対側ががけ地ですから、反対側の境界線から４ｍが道路の境界線とされます。
つまり、この土地の建蔽率や容積率を計算する際には、敷地が20ｍ×(11－１)＝200㎡、前面道路の幅員が４ｍと考えます。
基本的に、建物の延床面積の上限＝敷地面積×指定容積率ですが、前面道路の幅員が12ｍ未満の場合、前面道路の幅員×法定乗数が指定容積率よりも小さい場合、こちらの値を使います。
本問では、指定容積率＝100％、前面道路の幅員×法定乗数＝４×４/10＝160％ですから、指定容積率の100％が適用されて、建物の延床面積の上限＝200㎡×100％＝200㎡となります。

【問４７】

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	共用部分に対する各区分所有者の共有持分は、各共有者が有する専有部分の床面積の割合によるものとされ、規約で別段の定めをすることはできない。
２．	規約の設定、変更または廃止は、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議によってすることができる。
３．	区分所有者以外の専有部分の占有者は、建物またはその敷地もしくは附属施設の使用方法について、区分所有者が規約または集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。
４．	区分所有建物の建替えは、集会において、区分所有者および議決権の各５分の４以上の多数により、その旨の決議をすることができる。

正解：１
１．	共用部分に対する各区分所有者の共有持分は、原則として各共有者が有する専有部分の床面積の割合によりますが、規約で別段の定めをすることができます。
２．	正しい記述です。
３．	正しい記述です。
４．	正しい記述です。

【問４８】

不動産に係る固定資産税および都市計画税に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	土地および家屋に係る固定資産税の標準税率は１.４％と定められているが、各市町村は条例によってこれと異なる税率を定めることができる。
２．	地方税法において、固定資産税における小規模住宅用地（住宅用地で住宅１戸当たり２００㎡以下の部分）の課税標準については、課税標準となるべき価格の６分の１の額とする特例がある。
３．	地方税法において、所定の要件を満たす新築住宅に係る固定資産税は、１戸当たり１２０㎡以下の床面積に相当する部分の税額について、一定期間にわたり５分の１に軽減される特例がある。
４．	都市計画税は、都市計画区域のうち、原則として、市街化区域内に所在する土地または家屋の所有者に対して課される。

正解：３
１．	正しい記述です。
２．	正しい記述です。
３．	固定資産税の新築住宅の税額軽減の特例を使った場合の軽減額は、５分の１ではなく、２分の１です。
４．	正しい記述です。

【問４９】

宅地である土地を個人が譲渡した場合の譲渡所得に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	土地の譲渡所得の金額の計算上、取得費が不明な場合には、譲渡収入金額の５％相当額を取得費とすることができる。
２．	土地を譲渡する際に直接要した仲介手数料は、譲渡所得の金額の計算上、譲渡費用に含まれる。
３．	他者から購入した土地の取得の日は、原則としてその土地の引渡しを受けた日であるが、当該売買契約の効力が発生した日とすることもできる。
４．	土地の譲渡所得のうち、その土地を譲渡した日の属する年の１月１日における所有期間が１０年以下のものについては短期譲渡所得に区分される。

正解：４
１．	正しい記述です。
２．	正しい記述です。
３．	正しい記述です。
４．	不動産に係る譲渡所得の長期短期の判定をする場合、その土地を譲渡した日が属する年の１月１日における所有期間が、５年超か５年以下かで区別します。

【問５０】

不動産の有効活用の手法等の一般的な特徴に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１．	事業受託方式は、土地有効活用の企画、建設会社の選定、当該土地上に建設された建物の管理・運営および建設資金の調達のすべてをデベロッパーに任せる方式である。
２．	建設協力金方式は、建設する建物を借り受ける予定のテナント等から、建設資金の全部または一部を借り受けてビルや店舗等を建設する方式である。
３．	等価交換方式では、土地所有者は建物の建設資金を負担する必要はないが、土地の所有権の一部を手放すことにより、当該土地上に建設された建物の全部を取得することができる。
４．	定期借地権方式では、土地を一定期間貸し付けることによる地代収入を得ることができ、借地期間中の当該土地上の建物の所有名義は土地所有者となる。

正解：２
１．	建設資金の調達は、地主が行います。
２．	正しい記述です。
３．	土地と建物は、どちらも地主とデベロッパーの共有となります。
４．	建物の所有名義は借地人です。