ＦＰ２級学科解説－2018年（平成30年）９月・問41～50

【問４１】

土地の価格に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１．	地価公示の公示価格の価格判定の基準日は、毎年７月１日である。
２．	都道府県地価調査の基準地は、地価公示の標準地と同じ地点に設定されることはない。
３．	相続税路線価は、地価公示の公示価格の８０％を価格水準の目安として設定されている。
４．	固定資産課税台帳に登録する土地の価格は、都道府県知事が決定する。

正解：３
１．	公示価格の価格判定の基準日は毎年１月１日です。
２．	都道府県地価調査の基準地と地下公示の標準地は、同じ地点に設定される事があります。
３．	正しい記述です。
４．	固定資産課税台帳に登録する土地の価格は、市町村長が決定します。

【問４２】

宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本問においては、買主は宅地建物取引業者ではないものとする。

１．	専属専任媒介契約の有効期間は、３ヵ月を超えることができず、これより長い期間を定めたときは、その期間は３ヵ月とされる。
２．	宅地建物取引業者は、専任媒介契約を締結したときは、契約の相手方を探索するため、所定の期間内に当該専任媒介契約の目的物である宅地または建物に関する一定の事項を指定流通機構に登録しなければならない。
３．	宅地建物取引業者は、宅地または建物の売買契約を締結したときは、当該買主に、遅滞なく、宅地建物取引士をして、宅地建物取引業法第３５条に規定する重要事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならない。
４．	宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地の売買契約の締結に際して、代金の額の１０分の２を超える額の手付を受領することができない。

正解：３
１．	正しい記述です。
２．	正しい記述です。
３．	重要事項を記載した書面を交付して説明するのは、契約の締結前でなくてはいけません。
４．	正しい記述です。

【問４３】

不動産の売買契約における民法上の留意点に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、記載のない特約については考慮しないものとする。

１．	買主に債務の履行遅滞が生じた場合、売主が契約を解除するためには、相当の期間を定めて履行の催告をしなければならない。
２．	買主が売主に解約手付を交付した場合、買主が契約の履行に着手するまでは、売主は、受領した手付金の倍額を買主に償還することにより、契約を解除することができる。
３．	土地の売買契約において、その土地の登記記録の面積と実測面積とが相違していても、その面積の差に基づく売買代金の増減精算は行わないという旨の特約は、有効である。
４．	売買の目的物に隠れた瑕疵があった場合、売主は、その瑕疵があることについて故意または重大な過失があるときに限り、買主に対して瑕疵担保責任を負う。(注)制度改正あり

正解：４
１．	正しい記述です。
２．	正しい記述です。
３．	正しい記述です。
４．	瑕疵担保責任（現在は、契約不適合責任）は、売主の無過失責任とされています。

【問４４】

借地借家法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本問においては、同法における定期建物賃貸借契約を定期借家契約といい、それ以外の建物賃貸借契約を普通借家契約という。

１．	定期借家契約は、公正証書によって締結しなければならない。
２．	普通借家契約において存続期間を１０ヵ月と定めた場合、期間の定めのない建物の賃貸借とみなされる。
３．	期間の定めがある普通借家契約において、賃借人が更新拒絶の通知をするためには、正当の事由が必要である。
４．	定期借家契約は、契約当事者の合意があっても、存続期間を６ヵ月未満とすることはできない。

正解：２
１．	定期借家契約は公正証書などの書面で契約しなくてはいけませんが公正証書に限られるわけではありません。
２．	正しい記述です。普通借家契約の存続期間を１年未満で定めた場合、期間の定めがないものとみなされます。
３．	賃貸人が更新の拒絶をする為には正当事由が必要ですが、賃借人が更新の拒絶をするためには正当事由は必要ではありません。
４．	定期借家契約は一年未満の存続期間を有効に定めることができます。

【問４５】

都市計画法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１．	都市計画区域内において、用途地域が定められている区域については、防火地域または準防火地域のいずれかを定めなくてはならない。
２．	都市計画法の規定によれば、市街化調整区域は、おおむね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とされている。
３．	分筆は、その行為が建築物の建築または特定工作物の建設を目的としていなくても、都市計画法上の開発行為に該当する。
４．	土地区画整理事業の施行として行う開発行為には、都道府県知事等の許可を必要としない。

正解：４
１．	防火地域や準防火地域は、全ての用途地域に必ず定めなくてはいけないものではありません。ちなみに、市街化区域は、少なくとも用途地域を定めることとされています。
２．	市街化区域の説明文です。
３．	分筆は開発行為ではありません。
４．	正しい記述です。

【問４６】

都市計画区域および準都市計画区域内における建築基準法の規定に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１．	前面道路の幅員が１２ｍ以上である敷地に耐火建築物を建築する場合、その建築物の容積率の上限は、都市計画において定められた容積率の数値に２０％を加算した値となる。
２．	建築物の高さに係る道路斜線制限は、すべての用途地域において適用される。
３．	第二種低層住居専用地域においては、高さが９ｍを超える建築物を建築することはできない。
４．	建築物が防火地域と準防火地域にわたる場合、原則としてその敷地の全部について、敷地の過半の属する地域の規制が適用される。

正解：２
１．	このような規定はありません。
２．	正しい記述です。
３．	第二種低層住居専用地域においては、絶対高さの制限が適用されますので、建物の高さの上限は、10ｍまたは12ｍになります。
４．	建築物が防火地域と準防火地域にまたがる場合、原則として、その敷地の全部について防火地域の規制が適用されます。

【問４７】

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、規約による別段の定めについては考慮しないものとする。

１．	共用部分に対する各区分所有者の共有持分は、各共有者が有する専有部分の床面積の割合による。
２．	区分所有者は、全員で、区分所有建物ならびにその敷地および附属施設の管理を行うための団体（管理組合）を構成することとされている。
３．	敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。
４．	区分所有建物の建替えは、集会において、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数により、その旨の決議をすることができる。

正解：４
１．	正しい記述です。
２．	正しい記述です。
３．	正しい記述です。
４．	建て替え決議は、区分所有者と議決権の各５分の４以上の多数により可決します。

【問４８】

不動産に係る固定資産税および都市計画税に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	土地または家屋に係る固定資産税の課税標準となる価格は、原則として、毎年度において評価替えが行われる。
２．	都市計画税は、都市計画区域のうち、原則として、市街化区域内に所在する土地または家屋の所有者に対して課される。
３．	固定資産税の納税義務者は、年の中途にその対象となる固定資産を売却した場合であっても、その年度分の固定資産税の全額を納付する義務がある。
４．	地方税法において、固定資産税における小規模住宅用地（住宅用地で住宅１戸当たり２００㎡以下の部分）の課税標準については、課税標準となるべき価格の６分の１の額とする特例がある。

正解：１
１．	土地又は家屋に係る固定資産税の課税標準となる価格は、原則として、３年に一度評価替えされます。
２．	正しい記述です。
３．	正しい記述です。固定資産税は、その年の１月１日に課税対象となる資産を保有している人が納める税金です。
４．	正しい記述です。

【問４９】

居住用財産を譲渡した場合の３,０００万円の特別控除（以下「３,０００万円特別控除」という）と居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例（以下「軽減税率の特例」という）に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１．	３,０００万円特別控除は、居住用財産を居住の用に供さなくなった日の属する年の翌年１２月３１日までに譲渡しなければ、適用を受けることができない。
２．	３,０００万円特別控除は、譲渡した居住用財産の所有期間が、譲渡した日の属する年の１月１日において１０年を超えていなければ、適用を受けることができない。
３．	軽減税率の特例は、譲渡した居住用財産の所有期間が、譲渡した日の属する年の１月１日において１０年を超えていなければ、適用を受けることができない。
４．	３,０００万円特別控除と軽減税率の特例は、重複して適用を受けることができない。

正解：３
１．	3,000万円特別控除は、住まなくなった日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件とされています。
２．	3,000万円特別控除を受けるための、所有期間の要件はありません。
３．	正しい記述です。
４．	3,000万円特別控除と軽減税率の特例は、重複して適用を受けることができます。

【問５０】

土地の有効活用の手法等の一般的な特徴に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	等価交換方式を活用すれば、土地所有者は、建設資金を負担することなく、出資割合に応じて、建設された建物の一部を取得することができる。
２．	建設協力金方式は、建設する建物を借り受ける予定のテナント等から、建設資金の全部または一部を借り受けて建物を建設する方式である。
３．	事業受託方式を活用すれば、受託者であるデベロッパー等に建物等の建築計画の策定から完成後の管理運営までの事業に必要な業務を任せることができるため、土地所有者の当該業務の負担が軽減される。
４．	定期借地権方式では、土地を一定期間貸し付けることによる地代収入を得ることができ、借地期間中の当該土地上の建物の所有名義は土地所有者となる。

正解：４
１．	正しい記述です。
２．	正しい記述です。
３．	正しい記述です。
４．	定期借地権方式では建物の所有名義は借地人となります。