ＦＰ２級学科解説－2018年（平成30年）５月・問41～50

【問４１】

不動産の登記に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１．	不動産の登記記録は、当該不動産の所有者の住所地である市町村および特別区の役所や役場に備えられている。
２．	不動産の売買契約を締結した当事者は、当該契約締結後３ヵ月以内に、所有権移転の登記をすることが義務付けられている。
３．	不動産の登記事項証明書の交付を請求することができるのは、当該不動産に利害関係を有する者に限られる。
４．	不動産の登記記録を信じて土地を取得した者は、その登記記録の権利関係が真実と異なっていたときには、原則として、その土地に対する権利は法的に保護されない。

正解：４
１．	不動産の登記記録は、法務局に備えられています。
２．	権利部の登記は任意です。
３．	所定の手数料を支払えば誰でも、不動産の登記事項証明書の交付を請求することができます。
４．	正しい記述です。不動産の登記記録に公信力はありません。

【問４２】

不動産鑑定評価基準における不動産の価格を求める鑑定評価の手法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法および収益還元法に大別される。
２．	原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。
３．	取引事例比較法は、多数の取引事例を収集して、適切な事例を選択し、これらの取引価格に事情補正および時点修正ならびに地域要因の比較および個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量して、対象不動産の価格を求める手法である。
４．	収益還元法は、実際に賃貸の用に供されていない自用の不動産の価格を求める際には適用することができない。

正解：４
１．	正しい記述です。
２．	正しい記述です。
３．	正しい記述です。
４．	収益還元法は、実際に賃貸の用に供されていない自用の不動産についても、賃貸したと仮定して適用することができます。

【問４３】

不動産の売買契約における民法上の留意点に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、特約については考慮しないものとする。

１．	買主が売主に解約手付を交付した場合、買主が契約の履行に着手する前であれば、売主は、手付金を全額返還することにより契約の解除をすることができる。
２．	売買の目的物に隠れた瑕疵があった場合、売主がその瑕疵について善意無過失であるときは、売主は、瑕疵担保責任を負わない。(注)制度改正あり
３．	売主の責めに帰すべき事由により、売買契約の目的物である不動産の引渡しに遅滞が生じた場合、買主は、催告をすることなく直ちに契約の解除をすることができる。
４．	売買の目的物である建物が、売買契約締結後から引渡しまでの間に、水害等の天災により滅失した場合、売主は買主に対して、売買代金の請求をすることができる。(注)制度改正あり

正解：４
１．	買主が売主に解約手付を交付した場合、買主が契約の履行に着手する前であれば、売主は、手付金の倍額を返還することにより、契約の解除をすることができます。
２．	売主は、自身の過失の有無に関わらず、瑕疵担保責任（現在は、契約不適合責任）を負います。
３．	債務不履行のうち履行遅滞があった場合は、相当の期間を定めて催告を行い、履行がされない場合に、契約の解除をすることができます。
４．	正しい記述です。不動産の危険負担の問題は、原則として買主負担とされています（特約により売主負担とする事ができます）。【改正後】現在は、不動産の危険負担の問題は、原則として売主負担とされていますから、この肢は不適切となります。

【問４４】

借地借家法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本問においては、同法第２２条から第２４条の定期借地権等以外の借地権を普通借地権という。

１．	普通借地権の存続期間満了に伴い、借地権者が借地権設定者に契約の更新を請求したときは、その土地の上に建物が存在しなくても、従前の契約と同一条件で契約を更新したものとみなされる。
２．	普通借地権の当初の存続期間が満了し、更新する場合、当事者間で更新後の存続期間を更新の日から１０年と定めたときであっても、更新後の存続期間は更新の日から２０年とされる。
３．	事業用定期借地権等の設定を目的とする契約は、公正証書によって締結しなければならない。
４．	事業用定期借地権等においては、建物の用途は事業用に限定されているため、法人の従業員向けの社宅の用に供する建物の所有を目的として設定することができない。

正解：１
１．	普通借地権の存続期間満了に伴い、借地権者が従前の契約と同一条件で契約を更新する旨の請求をするためには、その土地の上に建物が存在する事が要件とされています。
２．	正しい記述です。普通借地権の１回目の更新においては、存続期間を20年以上としなくてはいけません。
３．	正しい記述です。
４．	正しい記述です。

【問４５】

借地借家法の建物の賃貸借に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本問においては、同法における定期建物賃貸借契約を定期借家契約といい、それ以外の建物賃貸借契約を普通借家契約という。

１．	期間の定めがある普通借家契約における賃借人から更新しない旨の通知は、賃借人に正当の事由があると認められるときでなければ、することができない。
２．	普通借家契約において、賃借人は、その建物の賃借権の登記がなくても、引渡しを受けていれば、その後その建物について物権を取得した者に対抗することができる。
３．	賃貸借期間が１年以上の定期借家契約の場合、賃貸人は、原則として、期間満了の１年前から６ヵ月前までの間に賃借人に対して契約が終了する旨の通知をしなければ、契約期間満了での終了を賃借人に対抗することができない。
４．	定期借家契約において、賃貸人の承諾を得て賃借人が設置した造作について、賃借人が賃貸人にその買取りを請求しない旨の特約をすることができる。

正解：１
１．	普通借家権の更新を拒絶するために正当事由が要求されるのは、賃貸人であり、賃借人は、正当事由なく更新を拒絶する事ができます。
２．	正しい記述です。借家権の対抗要件は、建物の引き渡しです。
３．	正しい記述です。
４．	正しい記述です。造作買取請求権は、特約により排除することができます。

【問４６】

都市計画区域および準都市計画区域内における建築基準法の規定に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	建築物の敷地は、原則として、建築基準法に規定する道路に、２ｍ以上接していなければならない。
２．	建築物の敷地が異なる２つの用途地域にわたる場合の建築物の建蔽率および容積率は、その敷地の全部について、敷地の過半の属する用途地域の規制が適用される。
３．	建築物の敷地が異なる２つの用途地域にわたる場合の建築物の用途は、その建築物の全部について、敷地の過半の属する用途地域の建築物の用途に関する規定が適用される。
４．	建築基準法第４２条第２項の道路に面している敷地のうち、道路と道路境界線とみなされる線までの間の敷地部分（セットバック部分）は、建蔽率および容積率を算定する際の敷地面積に算入することができない。

正解：２
１．	正しい記述です。いわゆる接道義務の説明です。
２．	建築物の敷地が異なる２つの用途地域にわたる場合の建築物の建蔽率および容積率は、その敷地の全部について、各用途地域の建蔽率と容積率を加重平均したものが適用されます。
３．	正しい記述です。
４．	正しい記述です。

【問４７】

不動産に係る固定資産税および都市計画税に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	土地および家屋の固定資産税は、毎年１月１日における土地および家屋の所有者に対して課される。
２．	土地および家屋の固定資産税の標準税率は１.４％とされているが、各市町村は条例によってこれと異なる税率を定めることができる。
３．	地方税法において、固定資産税における小規模住宅用地（住宅用地で住宅１戸当たり２００㎡以下の部分）の課税標準については、課税標準となるべき価格の６分の１の額とする特例がある。
４．	都市計画税は、都市計画区域のうち、原則として市街化調整区域内に所在する土地および家屋の所有者に対して課される。

正解：４
１．	正しい記述です。
２．	正しい記述です。
３．	正しい記述です。
４．	都市計画税は、原則として、市街化区域内に所在する土地および家屋の所有者に対して課されます。

【問４８】

居住用財産を譲渡した場合の３,０００万円の特別控除（以下「３,０００万円特別控除」という）と居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例（以下「軽減税率の特例」という）に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	３,０００万円特別控除は、居住の用に供さなくなった日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに居住用財産を譲渡しなければ適用を受けることができない。
２．	３,０００万円特別控除は、子に居住用財産を譲渡した場合には適用を受けることができない。
３．	軽減税率の特例では、課税長期譲渡所得金額のうち１億円以下の部分の金額について軽減税率が適用される。
４．	軽減税率の特例は、譲渡した居住用財産の所有期間が譲渡した日の属する年の１月１日において１０年を超えていなければ、適用を受けることができない。

正解：３
１．	正しい記述です。
２．	正しい記述です。
３．	軽減税率の特例は、3,000万円特別控除を適用した後の課税長期譲渡所得金額のうち、6,000万円以下の部分の金額について軽減税率を適用するものです。
４．	正しい記述です。

【問４９】

【改題】土地の有効活用の手法の一般的な特徴について次のうち、最も適切なものはどれか。なお、本人とは有効活用する土地の所有者のことである。

１．	事業受託方式においては、建物の所有名義はデベロッパーとなる。
２．	建設協力金方式においては、有効活用後の土地の所有名義はテナントとなる。
３．	定期借地権方式においては、有効活用後の土地の所有名義は借地人となる。
４．	定期借地権方式においては、本人が建物の建設資金の負担をする必要はない。

正解：４
１．	事業受託方式においては、建物の所有名義はデベロッパーは、「本人」となります。
２．	建設協力金方式においては、有効活用後の土地の所有名義は、「本人」となります。
３．	定期借地権方式においては、有効活用後の土地の所有名義は、「本人」となります。
４．	正しい記述です。

【問５０】

不動産の投資判断等の手法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	ＮＰＶ法（正味現在価値法）による投資判断においては、投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
２．	ＩＲＲ法（内部収益率法）による投資判断においては、内部収益率が対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
３．	ＮＯＩ利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間総収入を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。
４．	借入金併用型投資では、投資の収益率が借入金の金利を上回っている場合には、レバレッジ効果により自己資金に対する投資の収益率の向上が期待できる。

正解：３
１．	正しい記述です。
２．	正しい記述です。
３．	ＮＯＩ利回りは、対象不動産から得られる年間純収益を総投資額で除して求めます。
４．	正しい記述です。