【ＦＰ２級無料講座】不動産の投資判断

論点解説

【重要度】★★★★☆

ＮＰＶ法とＩＲＲ法について、どのような場合に有利な投資と判断できるかや、レバレッジ効果が有利に働く条件を理解してください。
その他の投資判断手法などについては、ＮＯＩ利回りが重要です。

動画講義

まずは、動画講義をチェックして、最後に下の確認問題を解いて下さい。

動画はYouTubeでご視聴頂けます。

確認問題

【問１】

ＮＯＩ利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間収入を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を図る指標である。

【答１】

×：ＮＯＩ利回りの計算は、年間の純収益を、投資額で割ります。

【問２】

ＮＰＶ法（正味現在価値法）による投資判断においては、投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。

【答２】

○：投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額（不動産の理論価格）が投資額の現在価値の合計額（不動産の売価）を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができます。

【問３】

ＩＲＲ法（内部収益率法）による投資判断においては、内部収益率が対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。

【答３】

○：内部収益率（理論上の収益率）が対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができます。

【問４】

借入金併用型投資では、レバレッジ効果が働き、借入金の金利が対象不動産の収益率を上回っている場合には、投下した自己資金に対する収益率の向上が期待できる。

【答４】

×：対象不動産の収益率が借入金の金利を下回っている場合、借入れを行って不動産投資を行うと不利となります（利息に見合う収益を獲得できていないため）。

【問５】

ＤＳＣＲ（借入金償還余裕率）は、対象不動産から得られる収益による借入金の返済余裕度を評価する指標であり、対象不動産に係る当該指標の数値が１.０を下回っている場合は、対象不動産から得られる収益だけで借入金を返済することができる。

【答５】

×：ＤＳＣＲ（借入金償還余裕率）は、借入金返済額に対してどの程度のキャッシュフローが得られるのかを表す指標で、「年毎の元利金返済前のキャッシュフロー÷年間返済額」という算式で計算されます。
よって、この数値が１.０を上回っている場合は、対象不動産から得られる収益だけで借入金を返済することができると考えられます。