応答式問題(FP2) 不動産投資と有効活用
【問１】★
事業受託方式とはどのような土地の有効活用スキームか、資金調達方法と有効活用後の土地・建物の名義人に言及して答えてください。
【答１】
地主が資金を自己資金ないし借金で資金調達し、デベロッパーに依頼して建物を建設します。
建物が完成したのち、デベロッパーに賃貸し、デベロッパーはエンドユーザーに又貸しします。
従って、有効活用後の土地・建物の名義人は地主です。
建物が完成したのち、デベロッパーに賃貸し、デベロッパーはエンドユーザーに又貸しします。
従って、有効活用後の土地・建物の名義人は地主です。
【問２】★
建設協力金方式とはどのような土地の有効活用スキームか、資金調達方法と有効活用後の土地・建物の名義人に言及して答えてください。
【答２】
建物の建築資金の一部または全部をテナントが負担します（建設協力金の差し入れ）。
建物が完成したのち、テナントに賃貸して賃料を得ます。
従って、有効活用後の土地・建物の名義人は地主です。
建物が完成したのち、テナントに賃貸して賃料を得ます。
従って、有効活用後の土地・建物の名義人は地主です。
【問３】★
等価交換方式とはどのような土地の有効活用スキームか、資金調達方法と有効活用後の土地・建物の名義人に言及して答えてください。
【答３】
地主が土地を提供し、デベロッパー建物の建築資金を負担します。
そのため、地主が資金調達する必要はなく、建物が完成したのち、土地・建物はどちらも、地主とデベロッパーの共有名義となります。
そのため、地主が資金調達する必要はなく、建物が完成したのち、土地・建物はどちらも、地主とデベロッパーの共有名義となります。
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【問４】★
不動産の投資判断において、ＮＰＶ法を用いた場合、資産の理論価値と投資額の現在価値がどのような関係にある時に有利な投資と判断する事ができるか、説明してください。
【答４】
資産の理論価値が投資額の現在価値より高い時です。
【問５】★
不動産の投資判断において、ＩＲＲ法を用いた場合、投資家の期待収益率と内部収益率がどのような関係にある時に有利な投資と判断する事ができるか、説明してください。
【答５】
内部収益率が投資家の期待収益率を上回っている時です。
【問６】★
借入金併用型投資において、レバレッジ効果が働き投下した自己資金に対する収益率の向上が期待できるのは、対象不動産の収益率と借入金の金利がどのような関係にある時か、説明してください。
【答６】
対象不動産の収益率が借入金の金利を上回っている時です。
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