お金の寺子屋

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応答式問題(FP2) 借地借家法

【問1】
普通借地権の当初の存続期間と更新後の存続期間について説明してください。
【答1】
当初の存続期間は30年以上の期間を定める必要があります。また、1回目の更新時には20年以上、2回目以降の更新時には10年以上の存続期間を定める必要があります。
なお、契約当初に30年よりも短い存続期間を定めた場合、存続期間は30年となり、更新時に所定の存続期間を下回る期間を定めた場合、20年もしくは10年となります。
【問2】
借地人や地主が普通借地権の更新をしない場合の要件を、それぞれ答えてください。
【答2】
借地人が更新しない場合は、特に要件はありません(更地にして返還します)。地主が更新しない場合には、正当事由のある異議を述べる必要があります。
【問3】
借地権の存続期間中に建物が滅失し、地主が再築を許可した場合には、普通借地権についてどのような取り扱いをするか、答えてください。
【答3】
存続期間が、承諾があった日と建物の再築の日のいずれか早い日から20年間延長されます。
但し、残存期間が20年より長い場合や、20年を超える期間で合意した場合にはその期間となります。
【問4】
一般定期借地権を設定する場合の、存続期間の要件を答えてください。
【答4】
50年以上の期間を定める必要があります。
【問5】
事業用定期借地権を設定する場合の、存続期間の要件を答えてください。
【答5】
10年以上50年未満の期間を定める必要があります。

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【問6】
一般定期借地権を設定した場合の、建物の用途の制限について説明してください。
【答6】
一般定期借地権では、建物の用途の制限はありません(居住用の建物と事業用の建物のどちらも建てる事ができます)。
【問7】
事業用定期借地権を設定した場合の、建物の用途の制限について説明してください。
【答7】
居住用の建物を建てる事はできません。したがって、社宅、賃貸事業、老人ホーム等を建てる事はできません。
【問8】
建物譲渡特約付定期借地権を設定する場合の、存続期間の要件を答えてください
【答8】
30年以上の期間を定める必要があります。
【問9】
借地権の対抗要件と建物の賃借権(借家権)の対抗要件をそれぞれ答えてください。
【答9】
借地権の対抗要件は、借地上の建物の登記です。建物の賃借権(借家権)の対抗要件は、建物の引き渡しです。
【問10】
普通借地権、一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権、普通借家権、定期借家権のうち、権利の設定をする場合に必ず書面で契約しなくてはいけないものと、必ず公正証書により契約しなくてはいけないものを、それぞれ全て選んでください。
【答10】
必ず書面で契約しなくてはいけないのは、一般定期借地権、事業用定期借地権、定期借家権です。このうち、必ず公正証書により契約しなくてはいけないのは、事業用定期借地権です。
【問11】
普通借地権、普通借家権、定期借家権のそれぞれについて、存続期間を1年未満と定めた場合にどのように取り扱われるか、説明してください。
【答11】
普通借地権の存続期間は、30年となります。普通借家権の存続期間は、期間の定めがないものとなります。定期借家権の存続期間は、その定めた期間となります。

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【問12】
建物の賃貸借契約において、造作買取請求権を排除する特約を行った場合、どのように取り扱われるか、説明してください。
【答12】
造作買取請求権を排除する特約は有効です。
【問13】
期間の定めのない借家契約において、賃借人が解約を申し入れた場合、当該契約はいつ終了するか、答えてください。
【答13】
解約の申入れの日から3ヵ月経過後です。
【問14】
賃貸借期間が1年以上の定期借家契約を行った場合について、賃貸人が契約の終了を賃借人に対抗するための要件について、説明してください。
【答14】
期間満了の1年前から6ヵ月前までの間に賃借人に対して契約が終了する旨の通知をする事です。
【問15】
定期借家契約を賃借人が中途解約する事ができるのはどのような場合か、説明してください。
【答15】
賃借人が、床面積が200㎡未満の居住用建物に住んでいて、転勤・療養その他やむを得ない事情によりその建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となった場合です。
【問16】
普通借家契約において、建物の借賃を増額しない旨の特約や、建物の借賃を減額しない旨の特約を結んだ場合、それぞれどのように取り扱われるか、説明してください。
【答16】
建物の借賃を増額しない旨の特約は有効で、建物の借賃を減額しない旨の特約は無効になります。
なお、借地契約についても同様に、借地人や借家人が不利になる特約は無効ですが、定期借家契約については、建物の賃料の増減に関する特約は、借主に有利・不利に関わらず有効となります。
【問17】
借地権や建物の賃借権の登記をしていない借地人や賃借人が、当該権利を譲渡または転貸しようとして貸主が許可しなかった場合、それぞれどのように取り扱われるか、説明してください。
【答17】
借地権は、地主が不利になる恐れが無い場合、借地権者の申し立てにより、裁判所が地主の承諾に代わる許可をする事ができます。建物の賃借権は、同様の定めがないので、賃貸人の許可無しに権利を譲渡・転貸する事はできません。
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