ＦＰ３級実技（個人）解説－2021年５月・後半

【問10】～【問12】は、以下の資料を元に解答してください。

《設例》
会社員のＡさん（60歳）の母親は、2021年１月22日に死亡した。母親が所有していたＭ市内の不動産のうち、自宅（Ａさんの実家）および自宅に隣接する賃貸アパートを母親と同居していたＡさんの兄が取得し、Ａさんは月極駐車場として活用している甲土地を取得した。遺産分割協議は円滑に行われ、相続税の申告および納税は完了している。
先日、Ａさんは、友人の不動産会社の社長から「ドラッグストアを展開するＸ社からＭ市内で駐車場を確保できる甲土地に出店したいと頼まれている。また、地元のマンション開発業者Ｙ社からは、住宅エリアとしても人気のある甲土地での等価交換方式によるマンション建設の提案を受けている。そのほかの可能性を含め、甲土地の有効活用を検討してみないか」とアドバイスされた。

＜甲土地の概要＞

・	甲土地は、建蔽率の緩和について特定行政庁が指定する角地である。
・	指定建蔽率および指定容積率とは、それぞれ都市計画において定められた数値である。
・	特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域ではない。

※	上記以外の条件は考慮せず、各問に従うこと。

【問１０】

甲土地に賃貸マンション（耐火建築物）を建築する場合の①建蔽率の上限となる建築面積と②容積率の上限となる延べ面積の組合せとして、次のうち最も適切なものはどれか。

１．	① 630㎡　② 2,700㎡
２．	① 720㎡　② 2,160㎡
３．	① 720㎡　② 2,700㎡

正解：２

①

準防火地域に耐火建築物を建てる場合、建蔽率の上限が10％緩和されます。
また、特定行政庁が指定する角地に建物を建てる場合も、建蔽率の上限が10％緩和されますから、甲土地の建蔽率の上限は、60％＋10％＋10％＝80％となります。
よって、建蔽率の上限となる建築面積は、900㎡×80％＝720㎡となります。

②

前面道路の幅員によって定まる容積率の上限は、６ｍ×４/10＝2.4 （240％）です。
前面道路の幅員が12ｍ未満である場合、指定容積率と前面道路の幅員によって定まる容積率のうち、どちらか小さい方を適用しますから甲土地の容積率の上限は、240％となります。
よって、容積率の上限となる延べ床面積は、900㎡×240％＝2,160㎡となります。

【問１１】

甲土地の有効活用に関する以下の文章の空欄①～③に入る語句または数値の組合せとして、次のうち最も適切なものはどれか。

ⅰ）	「Ａさんが自己建設方式により甲土地に賃貸マンションを建築した場合、相続税の課税価格の計算上、甲土地は貸家建付地として評価されます。貸家建付地の価額は、『自用地価額×（　①　）』の算式により評価されます。甲土地の借地権割合は（　②　）％です」
ⅱ）	「甲土地が貸付事業用宅地等に該当すれば、小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例の適用を受けることができます。貸付事業用宅地等は、（　③　）㎡までの部分について50％の減額が受けられます」

１．	① 借地権割合×賃貸割合　　　　　　　　　　　② 70　③ 400
２．	① （１－借地権割合×賃貸割合）　　　　　　　② 70　③ 200
３．	① （１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）　② 60　③ 200

１．	① 借地権割合×賃貸割合　 ② 70　③ 400
２．	① (１－借地権割合×賃貸割合)　 ② 70　③ 200
３．	① (１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合)　 ② 60　③ 200

正解：３

①	貸家建付地の相続税評価額は、「自用地評価額×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）」の式により算出されます。
②	路線価図の英字は借地権割合を表しており、Ａ(90％)～Ｇ(30％)まで10％刻みで設定されており、Ｄは、60％を意味します。
③	小規模宅地等の特例において、貸付事業用宅地等に該当する土地は、200㎡までの部分について、50%の評価減を受けることができます。

【問１２】

甲土地の有効活用に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	「等価交換方式により、マンションを建築する手法が考えられます。Ａさんとしては、自己資金を使わず、マンション住戸を取得することができます」
２．	「事業用定期借地権方式により、甲土地を一定期間賃貸する手法が考えられます。甲土地を手放さず、安定した地代収入を得ることができます」
３．	「建設協力金方式により、甲土地上に建築した店舗をテナントに貸し出す手法が考えられます。契約期間満了後、借主であるテナントが建物を撤去し、甲土地は更地で返還されます」

正解：３

１．	正しい記述です。等価交換方式においては、デベロッパーが建物の建築資金を負担するため、地主は自己資金を使わず建物の持分を取得することができます。
２．	正しい記述です。
３．	建設協力金方式により土地を有効活用した場合、契約期間満了後にテナントが建物を撤去し土地を更地にする義務はありません。

【問13】～【問15】は、以下の資料を元に解答してください。

《設例》
Ａさん（75歳）は、個人で不動産賃貸業を営んでいる。Ａさんの推定相続人は、妻Ｂさん（70歳）、長女Ｃさん（45歳）および二女Ｄさん（40歳）の３人である。
Ａさんは、自身の相続に関して、不動産賃貸業を手伝ってくれている長女Ｃさんに賃貸ビルを相続させたいと考えているが、長女Ｃさんに偏った相続が行われると、長女Ｃさんと二女Ｄさんとの間で争いが起こるのではないかと心配している。

＜Ａさんの親族関係図＞

＜Ａさんの親族関係図＞

＜Ａさんの推定相続人＞
［妻Ｂさん］
Ａさんおよび長女Ｃさんと同居している。

［長女Ｃさん］
会社員。Ａさん夫妻と同居している。

［二女Ｄさん］
専業主婦。夫と子の３人暮らし。

＜Ａさんの主な所有財産（相続税評価額）＞
現預金	：	6,000万円
自宅（敷地350㎡）	：	6,000万円
自宅（建物）	：	2,000万円
賃貸ビル（敷地500㎡）	：	１億2,000万円
賃貸ビル（建物）	：	8,000万円

※	敷地は、「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例」適用前の金額

※	上記以外の条件は考慮せず、各問に従うこと。

【問１３】

Ａさんの相続等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	「遺言により妻Ｂさんおよび長女Ｃさんが相続財産の大半を取得した場合、二女Ｄさんの遺留分を侵害する可能性があります。仮に、遺留分を算定するための財産の価額が３億円である場合、二女Ｄさんの遺留分の金額は7,500万円となります」
２．	「死亡保険金を活用した代償分割の方法を考えた場合、契約者（＝保険料負担者）および被保険者をＡさん、死亡保険金受取人を長女Ｃさんとする終身保険に加入することも検討事項の１つとなります」
３．	「遺産分割をめぐる争いを防ぐ手段として、公正証書遺言の作成をお勧めします。公正証書遺言は証人２人以上の立会いのもと、遺言者が遺言の趣旨を公証人に口授し、公証人がこれを筆記して作成します」

正解：１

１．	相続人が直系尊属のみである場合を除き、抽象的遺留分の金額は、遺留分算定の基礎となる財産の２分の１相当額で、具体的遺留分の金額は、抽象的遺留分に法定相続分をかけた金額となります。よって、二女Ｄさんの遺留分の金額は、３億円×１/２×１/４＝3,750万円となります。
２．	正しい記述です。死亡保険金を活用した代償分割の方法を考えた場合、死亡保険金の受取人は代償財産を交付する人とするべきです。
３．	正しい記述です。

【問１４】

仮に、Ａさんの相続が現時点（2021年５月23日）で開始し、Ａさんの相続に係る課税遺産総額（課税価格の合計額－遺産に係る基礎控除額）が２億4,000万円であった場合の相続税の総額は、次のうちどれか。

＜資料＞相続税の速算表（一部抜粋）
法定相続分に応ずる取得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10％	－
1,000万円超 3,000万円以下	15％	50万円
3,000万円超 5,000万円以下	20％	200万円
5,000万円超 10,000万円以下	30％	700万円
10,000万円超 20,000万円以下	40％	1,700万円
20,000万円超 30,000万円以下	45％	2,700万円
30,000万円超 60,000万円以下	50％	4,200万円

１．	2,200万円
２．	5,300万円
３．	8,100万円

正解：２

相続人は配偶者相続人と第一順位の血族相続の組み合わせですから、妻Ｂさんの法定相続分は１/２になります。
また、長女Ｃさんと二女Ｄさんの法定相続分は、それぞれ１/４となります。

よって、妻Ｂさんの法定相続分に応ずる取得金額は、２億4,000万円×１/２＝１億2,000万円、長女Ｃさんと二女Ｄさんの法定相続分に応ずる取得金額はそれぞれ、２億4,000万円×１/４＝6,000万円となります。

したがって、妻Ｂさんの法定相続分対応する相続税額は、１億2,000万円×40％－1,700万円＝3,100万円となり、長女Ｃさんと二女Ｄさんの法定相続分対応する相続税額はそれぞれ、6,000万円×30％－700万円＝1,100万円となります。

ゆえに、相続税の総額は、3,100万円＋1,100万円＋1,100万円＝5,300万円となります。

【問１５】

Ａさんの相続に係る小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例（以下、「本特例」という）に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１．	「妻Ｂさんが自宅の敷地を相続により取得し、特定居住用宅地等として本特例の適用を受けた場合、330㎡までの部分について80％の減額が受けられます」
２．	「妻Ｂさんが自宅の敷地を相続により取得し、相続税の申告期限までに自宅の敷地を売却した場合、当該敷地は特定居住用宅地等として本特例の適用を受けることができなくなります」
３．	「自宅の敷地と賃貸ビルの敷地について、本特例の適用を受けようとする場合、適用対象面積の調整はせず、それぞれの宅地等の適用対象の限度面積まで適用を受けることができます」

正解：１

１．	正しい記述です。特定居住用宅地等に該当する土地は、330㎡まで80％の評価減を受けることができます。
２．	配偶者は無条件で小規模宅地等の評価減の特例を受けることができます。
３．	特定居住用宅地等に該当する土地と貸付事業用宅地等に該当する土地のそれぞれについて小規模宅地等の特例の適用を受けようとする場合、適用対象面積の調整を受けます。