ＦＰ２級実技（個人）解説－2025年１月・問10～15

【問１０】

正解：600(㎡)、2,160(㎡)

①

準防火地域に準耐火建築物を建てる場合には、建蔽率の上限が10％緩和されます。
また、特定行政庁が指定する角地に建物を建てる場合には、建蔽率の上限が10％緩和されます。
よって、建蔽率の上限は、80％＋10％＋10％＝100％となります。
したがって、建ぺい率の上限となる建築面積は、600㎡×100％＝600㎡です。

②

前面道路（敷地が複数の道路に面している場合は幅員の大きい方の道路）の幅員が12ｍ未満である場合、容積率の上限は、指定容積率と前面道路の幅員によって定まる容積率のうち、いずれか小さい方となります。
前面道路の幅員によって定まる容積率＝６×６/10＝3.6＝360％ですから、容積率の上限は、360％となります。
よって、容積率の上限となる延床面積は、600㎡×360％＝2,160㎡です。

【問１１】

正解：イ、ニ、ト

①	地積規模の大きな宅地とは、三大都市圏においては500㎡以上の地積の宅地、三大都市圏以外の地域においては1,000㎡以上の地積の宅地をいいますが、工業専用地域や、指定容積率が400％（東京都の特別区においては300％）以上の地域に所在する宅地などは除外されます。
②	路線価図では、借地権割合が英字で記載され、Ａ（90％）～Ｇ（30％）まで10％刻みになっています。よって、Ｃは、借地権割合が70％であることを意味します。
③	貸家建付地の相続税評価額は、自用地評価額×(１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合)」の算式で計算されます。よって、貸家建付地の相続税評価額＝２億円×(１－70％×30％×100％)＝１億5,800万円となります。

【問１２】

正解：×、×、○

①	マスターリース契約（特定賃貸借契約）において、賃料が保証されている場合であっても、その契約が普通借家契約であれば、借地借家法により、賃料の減額請求ができないこととする特約は無効になりますから、賃借人であるハウスメーカーのＸ社が賃料の減額請求をすることができます。
②	自己の物件を自ら賃貸する場合、宅地建物取引業の免許は不要です。
③	正しい記述です。ＤＳＣＲ（借入金償還余裕率）は、「物件から得られる年間のキャッシュフロー÷年間の返済額（元利合計）」の算式で計算されます。よって、ＤＳＣＲの値が1.0未満のときは、賃料収入だけでは借入金の返済が困難であることを示しています。

【問１３】

正解：ニ、リ、イ

①	18歳以上の受贈者が直系尊属から贈与を受けた財産は、特例贈与財産に区分されます。よって、贈与税額は、(550万円－110万円)×20％－30万円＝58万円となります。
②	相続時精算課税制度の特別控除額は、2,500万円です。
③	相続時精算課税制度の適用を受けて贈与を受けた財産は、基礎控除額と特別控除額を超えた部分に対して、一律20％の贈与税が課されます。

【問１４】

正解：×、×、○

①	「直系尊属から教育資金の一括贈与を受けた場合の贈与税の非課税」の適用を受ける場合、受贈者の前年の合計所得金額が1,000万円以下であるなどの要件を満たす必要がありますが、受贈者の親の合計所得金額の要件はありません。
②	教育資金管理契約は、基本的に、受贈者が30歳に達した日に終了します。
③	正しい記述です。「直系尊属から教育資金の一括贈与を受けた場合の贈与税の非課税」の適用を受けると、1,500万円まで非課税で贈与することができますが、学校等以外の者に対して直接支払われる金銭については500万円までしか非課税で贈与することができません。