ＦＰ２級実技（個人）解説－2018年９月・問10～15

【問１０】～【問１２】は、以下の資料を元に解答してください。

＜設例＞
Ａさん（62歳）は、５年前に父親の相続により取得した甲土地を保有している。甲土地は、父親が存命中から青空駐車場として賃貸している。
最近になって、Ａさんは、デベロッパーＸ社から「甲土地は、最寄駅から徒歩３分で、都心へのアクセスがよい。需要が見込めるので、賃貸マンションでの有効活用を考えてみませんか」と提案を受けた。
甲土地に関する資料は、以下のとおりである。

＜甲土地の概要＞

・	甲土地のうち、近隣商業地域に属する部分は600㎡、第一種住居地域に属する部分は300㎡である。
・	甲土地は、建蔽率の緩和について特定行政庁が指定する角地である。
・	指定建蔽率および指定容積率とは、それぞれ都市計画において定められた数値である。
・	特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域ではない。
※	上記以外の条件は考慮せず、各問に従うこと。

【問１０】

Ａさんが、甲土地に耐火建築物を建築する場合、建蔽率の上限となる建築面積と容積率の上限となる延べ面積を求める次の〈計算の手順〉の空欄①～④に入る最も適切な数値を解答用紙に記入しなさい。なお、問題の性質上、明らかにできない部分は「□□□」「ⓐ・ⓑ・ⓒ・ⓓ」で示してある。

＜計算の手順＞
１．建蔽率の上限となる建築面積

（１）近隣商業地域の部分
　600㎡×（ ① ）％＝（ⓐ）㎡

（２）第一種住居地域の部分
　300㎡×（ ② ）％＝（ⓑ）㎡

（３）建蔽率の上限となる建築面積
　ⓐ＋ⓑ＝（ ③ ）㎡

２．容積率の上限となる延べ面積

（１）近隣商業地域の部分
・	指定容積率：400％
・	前面道路幅員による容積率の制限：□□□％
	したがって、上限となる容積率は、□□□％である。延べ面積の限度：600㎡×□□□％＝（ⓒ）㎡

（２）第一種住居地域の部分
・	指定容積率：300％
・	前面道路幅員による容積率の制限：□□□％
	したがって、上限となる容積率は、□□□％である。延べ面積の限度：600㎡×□□□％＝（ⓓ）㎡

（３）容積率の上限となる延べ面積
	ⓒ＋ⓓ＝（ ④ ）㎡

正解：100、80、840、3,300

①	建蔽率が80％である防火地域に耐火建築物を建築する場合、建蔽率が100％になります。
②	特定行政庁が指定する角地は、建蔽率が10％されます。また、敷地が防火地域と準防火地域にまたがる場合敷地全体について防火地域の規制が適用されますから防火地域に耐火建築物を建てることになり建蔽率が＋10％されます。よって、建蔽率＝60％＋10％＋10％＝80％になります。
③	ａ：600㎡×100％＝600㎡、ｂ：300㎡×80％＝240㎡より、建蔽率の上限となる建築面積＝840㎡になります。
④	(ｃ)と(ｄ)について、容積率の上限は、指定容積率もしくは、前面道路の幅員（８ｍ）×法定乗数のどちらか小さい方になります。＜(ｃ)＞前面道路の幅員×法定乗数＝８×６/10＝480％＞400％より、容積率の上限は400％になりますから、 (ｃ)＝600㎡×400％＝2,400㎡になります。＜(ｄ)＞前面道路の幅員×法定乗数＝８×４/10＝320％＞300％より、容積率の上限は300％になりますから、 (ｄ)＝300㎡×300％＝900㎡になります。よって、容積率の上限となる延べ面積＝2,400㎡＋900㎡＝3,300㎡になります。

【問１１】

甲土地に適用される建築基準法の規定に関する次の記述①～③について、適切なものには○印を、不適切なものには×印を解答用紙に記入しなさい。

①	「甲土地に建築物を建築する場合、用途地域による建築物の制限については、その敷地の全部について、近隣商業地域の建築物の用途に関する規定が適用されます」
②	「甲土地に建築物を建築する場合、10ｍまたは12ｍの絶対高さ制限が適用されます」
③	「甲土地に建築物を建築する場合、北側斜線制限および隣地斜線制限は適用されますが、道路斜線制限の適用はありません」

正解：○、×、×

①	敷地が複数の用途地域にまたがる場合、面積が広い方の用途地域の制限が敷地全体に対して適用されます。
②	絶対高さの制限は第一種低層住居専用地域と第ニ種低層住居専用地域のみに適用される規制です。
③	道路斜線制限は、全ての用途地域に適用されます。また、隣地斜線制限は、絶対高さの制限がある第一種低層住居専用地域と第ニ種低層住居専用地域以外の用途地域に対して適用されます。

【問１２】

甲土地の有効活用に関する以下の文章の空欄①～③に入る最も適切な語句または数値を、下記の〈語句群〉のイ～ヌのなかから選び、その記号を解答用紙に記入しなさい。

・

「Ａさんが甲土地に賃貸マンションを建設した場合、相続税額の計算上、甲土地は貸家建付地として評価されます。仮に、甲土地の自用地価額を１億円、借地権割合60％、借家権割合30％、賃貸割合100％とした場合の相続税評価額は（ ① ）万円となります。また、当該敷地が貸付事業用宅地等に該当すれば、貸家建付地としての評価額に対して、小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例の適用を受けることができます。貸付事業用宅地等は、（ ② ）㎡までの部分について50％の減額が受けられます」

・

「賃貸マンションを建設する方法として（ ③ ）方式という手法があります。この方式は、Ａさんが所有する甲土地の上に、事業者が建設資金を負担してマンション等を建設し、完成した区分所有建物とその敷地の共有持分をＡさんと事業者がそれぞれの出資割合に応じて取得する手法です。Ａさんとしては自己資金を使わず、収益物件を取得できるという点にメリットがあります」

＜語句群＞
イ．200　ロ．330　ハ．400　ニ．1,800　
ホ．4,000　ヘ．6,000　ト．8,200　
チ．建設協力金　リ．事業受託　ヌ．等価交換

正解：ト、イ、ヌ

①	貸家建付地の相続税評価額＝自用地評価額×(１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合)ですから、１億円×(１－60％×30％×100％)＝8,200万円となります。
②	貸付事業用宅地等は、200㎡までの部分について50％評価減されます。
③	等価交換方式は、地主が土地を提供しデベロッパーが建物の建築資金を負担した後、それぞれの出資割合に応じて土地と建物の名義を共有とするものです。

【問１３】～【問１５】は、以下の資料を元に解答してください。

＜設例＞
非上場企業であるＸ株式会社（以下、「Ｘ社」という）の代表取締役社長であったＡさんは、平成30年７月24日に病気により76歳で死亡した。Ａさんが保有していたＸ社株式（発行済株式総数のすべて）は後継者である長男Ｃさんが相続により取得する予定である。
Ａさんの親族関係図等は、以下のとおりである。なお、長女Ｄさんは、Ａさんの相続開始前に死亡している。

＜Ａさんの親族関係図＞

＜各人が取得する予定の相続財産（みなし相続財産を含む）＞
［妻Ｂさん（75歳）］
現金および預貯金	3,000万円
自宅（敷地330㎡）	2,000万円（「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例」適用後の金額）
自宅（建物）	1,000万円（固定資産税評価額）
死亡保険金	2,000万円（契約者（＝保険料負担者）と被保険者はＡさん、死亡保険金受取人は妻Ｂさん）
死亡退職金	5,000万円

［長男Ｃさん（50歳）］
現金および預貯金	8,000万円
Ｘ社株式	１億5,000万円（相続税評価額）相続税におけるＸ社株式の評価上の規模区分は「大会社」であり、特定の評価会社には該当しない。

［孫Ｅさん（24歳）］
現金および預貯金	2,000万円

［孫Ｆさん（22歳）］
現金および預貯金	2,000万円

【問１３】

Ａさんの相続等に関する以下の文章の空欄①～③に入る最も適切な語句または数値を、下記の〈語句群〉のイ～チのなかから選び、その記号を解答用紙に記入しなさい。

・	「配偶者に対する相続税額の軽減の適用を受けた場合、妻Ｂさんが相続により取得した財産の金額が、配偶者の法定相続分相当額と１億6,000万円とのいずれか（ ① ）金額までであれば、妻Ｂさんが納付すべき相続税額は算出されません」
・	「Ｘ社株式の相続税評価額は、原則として類似業種比準方式により評価されます。類似業種比準価額は、類似業種の株価ならびに１株当たりの配当金額、（ ② ）および簿価純資産価額を基として計算します。配当金額、（ ② ）および簿価純資産価額が高い会社は、株式の評価額が高くなります」
・	「Ａさんが平成30年分の所得税および復興特別所得税について確定申告書を提出しなければならない場合に該当するとき、相続人は、原則として、相続の開始があったことを知った日の翌日から（ ③ ）カ月以内に準確定申告書を提出しなければなりません」

＜語句群＞
イ．３　ロ．４　ハ．10　
ニ．少ない　ホ．多い　ヘ．利益金額　
ト．資本金等の額　チ．売上金額

正解：ホ、ヘ、ロ

①	配偶者に対する相続税額の軽減は、配偶者相続により取得した財産のうち、配偶者の法定相続分相当額と１億6,000万円とのいずれか多い金額まででにかかる相続税を非課税とするものです。
②	類似業種比準価額の比準要素は、配当金と利益と純資産です。
③	準確定申告の期限は、相続の開始があった事を知った日から４ヵ月以内です。

【問１４】

Ａさんの相続等に関する次の記述①～③について、適切なものには○印を、不適切なものには×印を解答用紙に記入しなさい。

①	「孫Ｅさんおよび孫ＦさんはＡさんの孫にあたりますが、長女Ｄさんの代襲相続人ですので、相続税額の２割加算の対象にはなりません」
②	「自宅の敷地および建物を妻Ｂさんが相続により取得した場合、仮に相続税の申告期限までに自宅の敷地を売却しても、自宅の敷地は特定居住用宅地等として小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例の適用を受けることができます」
③	「相続税の総額は、各相続人の実際の取得割合によって計算されることから、分割内容により異なる額が算出されます」

正解：○、○、×

①	正しい記述です。通常の孫や孫養子は２割加算の対象ですが、代襲相続人である孫は２割加算の対象外です。
②	正しい記述です。配偶者が取得する敷地について小規模宅地等の特例を適用する場合、居住要件はありません。
③	相続税の総額は、各相続人が法定相続分通りに遺産を分割したと仮定して計算しますから、各相続人の実際の取得割合によって変わる事はありません。

【問１５】

相続人は＜設例＞の記載のとおり、相続財産を取得した。Ａさんの相続に係る相続税の総額を計算した下記の表の空欄①～④に入る最も適切な数値を求めなさい。なお、問題の性質上、明らかにできない部分は「□□□」で示してある。

妻Ｂさんに係る課税価格	（ ① ）万円
長男Ｃさんに係る課税価格	□□□万円
孫Ｅさんに係る課税価格	2,000万円
孫Ｆさんに係る課税価格	2,000万円
（ａ）相続税の課税価格の合計額	□□□万円
（ｂ）遺産に係る基礎控除額	（ ② ）万円
課税遺産総額（ａ－ｂ）	□□□円
相続税の総額の基となる税額
妻Ｂさん	□□□万円
長男Ｃさん	（ ③ ）万円
孫Ｅさん	□□□万円
孫Ｆさん	□□□万円
（ｃ）相続税の総額	（ ④ ）万円

＜資料＞相続税の速算表
法定相続分に応ずる取得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10％	－
1,000万円超 3,000万円以下	15％	50万円
3,000万円超 5,000万円以下	20％	200万円
5,000万円超 10,000万円以下	30％	700万円
10,000万円超 20,000万円以下	40％	1,700万円
20,000万円超 30,000万円以下	45％	2,700万円
20,000万円超 30,000万円以下	45％	2,700万円
30,000万円超 60,000万円以下	50％	4,200万円
60,000万円以上	55％	7,200万円

正解：9,000、5,400、1,595、7,145

①	妻Ｂさんが取得した財産のうち、死亡保険金と死亡退職金はそれぞれ、500万円×法定相続人の数＝2,000万円まで非課税になります。よって、妻Ｂさんに係る課税価格は、3,000万円＋2,000万円＋1,000万円＋(2,000万円－2,000万円)＋(5,000万円－2,000万円)＝9,000万円です。
②	遺産に係る基礎控除額は、3,000万円＋600万円×法定相続人の数ですから、遺産に係る基礎控除額＝3,000万円＋600万円×４＝5,400万円です。
③	長男Ｃさんに係る課税価格は、 8,000万円＋１億5,000万円＝２億3,000万円より、課税遺産総額＝３億6,000万円－5,400万円＝３億600万円です。相続税の総額の基となる税額を計算する際には、課税遺産総額を法定相続分に応じて按分したと仮定して計算しますから、長男Ｃさんの法定相続分に応ずる取得金額は、３億600万円×１/４＝7,650万円です。よって、次男Ｄさんの相続税の総額の基となる税額は、7,650万円×30％－700万円＝1,595万円です。
④	妻Ｂさんの法定相続分に応ずる取得金額は、３億600万円×１/２＝１億5,300万円より、妻Ｂさんの相続税の総額の基となる税額は、１億5,300万円×40％－1,700万円＝4,420万円です。孫Ｅさんと孫Ｆさんの法定相続分に応ずる取得金額はそれぞれ、３億600万円×１/８＝3,825万円より、両名の相続税の総額の基となる税額はそれぞれ、3,825万円×20％－200万円＝565万円です。したがって、相続税の総額＝4,420万円＋1,595万円＋565万円×２＝7,145万円となります。