ＦＰ２級学科解説－2021年５月・問41～50

【問４１】

不動産の登記や調査に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	不動産の登記記録において、土地の所有者とその土地上の建物の所有者が異なる場合は、その土地の登記記録に借地権設定の登記がなくても、借地権が設定されていることがある。
２．	登記事項証明書の交付請求および受領は、インターネットを利用してオンラインで行うことができる。
３．	抵当権の設定を目的とする登記では、不動産の登記記録の権利部乙区に、債権額や抵当権者の氏名または名称などが記載される。
４．	公図（旧土地台帳附属地図）は、登記所に備え付けられており、対象とする土地の位置関係等を確認する資料として有用である。

正解：２
１．	正しい記述です。借地上に建物を建てて登記を行うと、借地権を対抗することができます。
２．	登記事項証明書の交付請求は、オンラインで行うことができますが、受領はオンラインで行うことはできません。
３．	正しい記述です。抵当権などの所有権以外の権利に関する事項は権利部の乙区に記録されます。
４．	正しい記述です。

【問４２】

宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、買主は宅地建物取引業者ではないものとする。

１．	宅地建物取引業者は、専任媒介契約を締結したときは、契約の相手方を探索するため、一定の期間内に当該専任媒介契約の目的物である宅地または建物に関する一定の事項を指定流通機構に登録しなければならない。
２．	専任媒介契約の有効期間は、３ヵ月を超えることができず、これより長い期間を定めたときは、その契約は無効とされる。
３．	宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地の売買契約の締結に際して、代金の額の１０分の１を超える額の手付を受領することができない。
４．	宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、貸主と借主の双方から受け取ることができる報酬の合計額は、当該建物の借賃（消費税等相当額を除く）の２ヵ月分に相当する額に消費税等相当額を加算した額が上限となる。

正解：１
１．	正しい記述です。専任媒介契約（顧客がその不動産会社以外と媒介契約を結ぶことができない契約形態）においては、不動産会社が自分で取引相手を見つけようとして（＝取引相手からも手数料を得ようとして）顧客が取引相手を探していることを秘密にすれば、顧客が不利益を被りますから、不動産会社は、一定の期間内に所定の事項を指定流通機構に登録し、顧客が取引相手を探しているという情報を公開しなくてはいけません。
２．	３ヵ月より長い期間を定めて専任媒介契約を締結した場合、有効期間は３ヵ月となります。
３．	宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地の売買契約の締結に際して、代金の額の１０分の２を超える額の手付を受領することができません。
４．	宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、貸主と借主の双方から受け取ることができる報酬の合計額は、当該建物の借賃（消費税等相当額を除く）の１ヵ月分に相当する額に消費税等相当額を加算した額までです。

【問４３】

建物賃貸借において、民法および借地借家法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本問においては、借地借家法第３８条による定期建物賃貸借契約以外の建物賃貸借契約を普通借家契約という。また、民法と借地借家法の規定の両方の適用を受ける場合には借地借家法が優先し、記載された特約以外のものについては考慮しないものとする。

１．	普通借家契約において、賃貸借の存続期間は５０年を超えてはならない。
２．	普通借家契約において、賃借人は、原則として、その建物の賃借権の登記がなくても、引渡しを受けていれば、その後その建物について物権を取得した者に賃借権を対抗することができる。
３．	賃借人は、建物の引渡しを受けた後にこれに生じた損傷であっても、通常の使用および収益によって生じた建物の損耗および経年変化については、賃貸借終了時、原状に復する義務を負わない。
４．	普通借家契約において、賃借人が賃貸人の同意を得て建物に設置した造作について、賃貸借終了時、賃借人が賃貸人にその買取りを請求しない旨の特約をすることができる。

正解：１
１．	普通借家契約において、賃貸借の存続期間の上限はありません。
２．	正しい記述です。借家権の対抗要件は建物の引渡しです。
３．	正しい記述です。
４．	正しい記述です。造作買取請求権は特約により排除することができます。

【問４４】

都市計画法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１．	都道府県は、すべての都市計画区域において、市街化区域と市街化調整区域との区分（区域区分）を定めなければならないとされている。
２．	都市計画区域のうち、市街化調整区域は、おおむね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とされている。
３．	開発許可を受けた開発区域内の土地においては、開発行為に関する工事完了の公告があるまでの間は、原則として、建築物を建築することができない。
４．	農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築を目的として市街化調整区域内で行う開発行為は、開発許可を受ける必要がある。

正解：３
１．	都市計画区域の中には、市街化区域にも市街化調整区域にも指定されていない区域（非線引区域）もあります。
２．	市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域です。
３．	正しい記述です。
４．	農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築を目的として市街化調整区域内で行う開発行為をする際には、開発許可を受ける必要がありません。

【問４５】

建築基準法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	建築基準法第４２条第２項により道路境界線とみなされる線と道路との間の敷地部分（セットバック部分）は、建蔽率および容積率を算定する際の敷地面積に算入することができない。
２．	建築物の敷地が２つの異なる用途地域にわたる場合、その敷地の全部について、敷地の過半の属する用途地域の建築物の用途に関する規定が適用される。
３．	商業地域、工業地域および工業専用地域においては、地方公共団体の条例で日影規制（日影による中高層の建築物の高さの制限）の対象区域として指定することができない。
４．	建築物の敷地が接する前面道路の幅員が１２ｍ未満である場合、当該建築物の容積率は、「都市計画で定められた容積率」と「前面道路の幅員に一定の数値を乗じて得たもの」のいずれか高い方の数値以下でなければならない。

正解：４
１．	正しい記述です。
２．	正しい記述です。
３．	正しい記述です。
４．	建築物の敷地が接する前面道路の幅員が１２ｍ未満である場合、当該建築物の容積率は、「都市計画で定められた容積率」と「前面道路の幅員に一定の数値を乗じて得たもの」のいずれか低い方の数値以下でなくてはいけません。

【問４６】

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	区分所有建物のうち、構造上の独立性と利用上の独立性を備えた部分は、区分所有権の目的となる専有部分の対象となり、規約により共用部分とすることはできない。
２．	規約を変更するためには、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議が必要となる。
３．	区分所有者は、敷地利用権が数人で有する所有権である場合、原則として、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することはできない。
４．	区分所有者以外の専有部分の占有者は、建物またはその敷地もしくは附属施設の使用方法について、区分所有者が規約または集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。

正解：１
１．	本来専有部分となるべき部分も、規約により共用部分とすることができます。
２．	正しい記述です。
３．	正しい記述です。
４．	正しい記述です。

【問４７】

不動産の取得に係る税金に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	不動産取得税は、贈与により不動産を取得した場合であっても、その不動産の取得者に課される。
２．	一定の要件を満たす戸建て住宅（認定長期優良住宅を除く）を新築した場合、不動産取得税の課税標準の算定に当たっては、１戸につき最高１,２００万円を価格から控除することができる。
３．	所有権移転登記に係る登録免許税の税率は、登記原因が贈与による場合と相続による場合では異なる。
４．	不動産に抵当権設定登記をする際の登録免許税の課税標準は、当該不動産の相続税評価額である。

正解：４
１．	正しい記述です。ちなみに、相続により不動産を取得した場合には、不動産取得税はかかりません。
２．	正しい記述です。
３．	正しい記述です。所有権移転登記に係る登録免許税の税率は、登記原因が贈与であれば２％、相続であれば0.4％です。
４．	不動産に抵当権設定登記をする際の登録免許税の課税標準は、債権金額です。

【問４８】

個人が土地を譲渡した場合の譲渡所得等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	譲渡所得のうち、土地を譲渡した日の属する年の１月１日における所有期間が５年以下のものについては、短期譲渡所得に区分される。
２．	土地の譲渡が長期譲渡所得に区分される場合、課税長期譲渡所得金額に対し、原則として、２０.４２％の税率により所得税（復興特別所得税を含む）が課される。
３．	相続（限定承認に係るものを除く）により取得した土地を譲渡した場合、その土地の所有期間を判定する際の取得の日については、被相続人の取得時期がそのまま相続人に引き継がれる。
４．	譲渡するために直接要した仲介手数料は、譲渡所得の金額の計算上、譲渡費用に含まれる。

正解：２
１．	正しい記述です。不動産に係る譲渡所得の計算においては、取得日から売却日が属する年の１月１日までの期間が５年を超えるか否かで、長期と短期を区分します。
２．	課税長期譲渡所得金額に対して課される所得税（復興特別所得税を含む）の税率は、15.315％です。
３．	正しい記述です。
４．	正しい記述です。

【問４９】

居住用財産を譲渡した場合の３,０００万円の特別控除（以下「３,０００万円特別控除」という）および居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例（以下「軽減税率の特例」という）に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１．	３,０００万円特別控除は、居住用財産で居住の用に供さなくなったものを譲渡する場合、居住の用に供さなくなった日の属する年の翌年の１２月３１日までに譲渡しなければ、適用を受けることができない。
２．	３,０００万円特別控除は、居住用財産を配偶者に譲渡した場合には適用を受けることができない。
３．	３,０００万円特別控除と軽減税率の特例は、同一の居住用財産の譲渡について、重複して適用を受けることができない。
４．	軽減税率の特例は、譲渡した日の属する年の１月１日における居住用財産の所有期間が２０年を超えていなければ、適用を受けることができない。

正解：２
１．	３,０００万円特別控除の適用を受けるためには、居住用財産で居住の用に供さなくなったものを譲渡する場合、住まなくなった日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること等の要件があります。
２．	正しい記述です。３,０００万円特別控除は、居住用財産を配偶者など特別な関係がある人に譲渡した場合には適用を受けることができません。
３．	３,０００万円特別控除と軽減税率の特例は、同一の居住用財産の譲渡について、重複して適用を受けることができます。
４．	軽減税率の特例は、譲渡した日の属する年の１月１日における居住用財産の所有期間が10年を超えていなければ、適用を受けることができません。

【問５０】

Ａさんは、商業用店舗の建設等を通じた所有土地の有効活用について検討している。土地の有効活用の手法の一般的な特徴についてまとめた下表のうち、各項目に記載された内容が最も適切なものはどれか。

１．	建設協力金方式
２．	等価交換方式
３．	定期借地権方式
４．	事業受託方式

正解：３
１．	建設協力金方式により土地を有効活用した場合、地主の建設資金の負担は不要で、有効活用後の土地の名義は地主で、建物の名義は地主となります。
２．	等価交換方式により土地を有効活用した場合、地主の建設資金の負担は不要で、有効活用後の土地と建物の名義はどちらも、地主とデベロッパーの共有となります。
３．	定期借地権方式により土地を有効活用した場合、地主の建設資金の負担は不要で、有効活用後の土地の名義は地主で、建物の名義は借地人となります。
４．	事業受託方式により土地を有効活用した場合、地主の建設資金の負担は必要で、有効活用後の土地の名義は地主で、建物の名義は地主となります。