ＦＰ２級学科解説－2025年５月CBT・問41～50

【問４１】

不動産の登記や調査に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１．	不動産登記の事務は、当該不動産の所在地である市区町村の役所や役場がつかさどっている。
２．	抵当権の設定を目的とする登記では、債権額や抵当権者の氏名または名称などの登記事項が、不動産の登記記録の権利部乙区に記録される。
３．	区分建物を除く建物に係る登記記録において、床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積（内法面積）により記録される。
４．	不動産の登記事項証明書の交付を請求することができるのは、当該不動産の利害関係者に限られる。

正解：２
１．	不動産登記の事務は、法務局にて行われています。登記記録は法務局に備えられており、登記の申請や登記記録の閲覧の申請は、法務局にて行います。
２．	正しい記述です。抵当権のような、所有権以外の権利に関する事項は、不動産の登記記録の権利部乙区に記録されます。
３．	区分建物を除く建物に係る登記記録において、床面積は、壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積（壁芯面積）により記録されます。
４．	不動産の登記事項証明書は、所定の手数料を納付すれば、誰でも交付の請求をすることができます。不動産の登記は、権利の所在を広く周知するために行うものですから、登記記録を閲覧することができない人がいると困るからです。

【問４２】

不動産の売買契約に係る民法の規定に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、特約については考慮しないものとする。

１．	売主から代理権を付与された第三者が売主の所有不動産を売却する場合、その第三者が売買契約の締結時に売主の代理人である旨を買主に告げていなければ、買主がその旨を知ることができたとしても、当該契約は無効となる。
２．	共有されている不動産の共有者の１人が、自己が有している持分を第三者に譲渡する場合、他の共有者全員の同意を得なければならない。
３．	売買の目的物である建物が、その売買契約の締結から当該建物の引渡しまでの間に、地震によって全壊した場合、買主は売主に対して建物代金の支払を拒むことができる。
４．	買主が売主に解約手付を交付した場合、相手方が売買契約の履行に着手した後であっても、買主はその解約手付を放棄し、売主はその解約手付の倍額を現実に提供して、当該契約の解除をすることができる。

正解：３
１．	有効に代理行為を行うためには、代理人が取引の相手方に対して、自身が代理人である旨を明らかにする必要があります。これを怠った場合、取引相手がその人を代理人であると知っていた場合、または、知ることができた場合を除いて、代理人が自己のために行ったとみなされます。したがって、売主から代理権を付与された第三者が売主の所有不動産を売却する場合、その第三者が売買契約の締結時に売主の代理人である旨を買主に告げていなかったとしても、買主がその旨を知ることができたのであれば、当該契約は有効となります（売主と買主との間で売買契約が成立します）。
２．	共有持分は、各共有者が自由に処分することができます（第三者に譲渡する場合、他の共有者全員の同意を得る必要はありません）。
３．	正しい記述です。危険負担の問題は、原則として、売主負担とされています。よって、売買の目的物である建物が、その売買契約の締結から当該建物の引渡しまでの間に、地震のような売主の責に帰すことができない事由によって全壊した場合、買主は売主に対して建物代金の支払を拒むことができます。
４．	手付の授受を行った場合、売主・買主の双方が、手付金相当額を相手に支払う（買主は手付を放棄する/売主は手付の倍額に相当する額を支払う）ことで自由に契約を解除することができるのは、取引相手が契約の履行に着手する前に限ります。

【問４３】

借地借家法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本問においては、定期借地権等以外の借地権を普通借地権という。

１．	普通借地権の設定契約において、その存続期間は50年を超えることができない。
２．	借地権者の債務不履行により普通借地権の設定契約が解除された場合、借地権者は、借地権設定者に対し、借地上の建物を時価で買い取るべきことを請求することができない。
３．	普通借地権の存続期間が満了する場合に、借地権者が契約の更新を請求し、借地権設定者が遅滞なく異議を述べなかったときは、借地上に建物が存在するかどうかにかかわらず、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされる。
４．	普通借地権の設定契約は、公正証書によってしなければならない。

正解：２
１．	普通借地権の設定契約において、その存続期間の上限に定めはありません。なお、下限は30年（１回目の更新時は20年、２回目以降の更新時は10年）以上とされています。
２．	正しい記述です。普通借地権の存続期間が終了し、更新が無い時は、借地権者は、借地権設定者に対し、借地上の建物を時価で買い取るべきことを請求することができます（建物買取請求権）。但し、債務不履行や合意による解除で借地権の設定契約が解除された場合は、建物買取請求権を行使することはできません。
３．	普通借地権の存続期間が満了する場合に、借地権者が契約の更新を請求し、借地権設定者が遅滞なく異議を述べなかったときは、借地上に建物が存在する場合に限り、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます（法定更新）。借地借家法は、建物を所有している借地人の保護を図る法律ですから、借地上に建物が無い場合は、法定更新はされません。
４．	普通借地権の設定方法に、特に定めはありません。よって、公正証書以外にも、公正証書以外の書面や、口頭で設定することができます。

【問４４】

建物の賃貸借に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本問においては、定期建物賃貸借契約以外の建物賃貸借契約を普通借家契約という。

１．	期間の定めのない普通借家契約において、正当な事由に基づき、建物の賃貸人による賃貸借の解約の申入れが認められた場合、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から６カ月を経過することによって終了する。
２．	普通借家契約において期間を１年未満に定めた場合、期間は１年とみなされる。
３．	賃借人は、建物の引渡しを受けた後にこれに生じた損傷があっても、通常の使用および収益によって生じた建物の損耗ならびに建物の経年変化によるものである場合は、賃貸借が終了したときに、その損傷を原状に復する義務を負わない。
４．	賃借人が賃貸人の同意を得て建物に付加した造作について、賃貸借終了時に、賃借人が賃貸人に対してその買取りを請求しないこととする旨の特約は有効である。

正解：２
１．	正しい記述です。期間の定めのない普通借家契約において、正当な事由に基づき、建物の賃貸人による賃貸借の解約の申入れが認められた場合、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から６ヵ月を経過することによって終了します。ちなみに、期間の定めのない普通借家契約において、建物の賃貸人から解除しようとする場合は、正当事由は不要で、解約の申入れの日から３ヵ月を経過することによって終了します。
２．	普通借家契約において、存続期間を１年未満に定めた場合、期間の定めは無いものとみなされます。
３．	正しい記述です。建物の賃借人（借家人）は、賃貸借契約の終了時に建物を原状回復して変換しなくてはなりません（原状回復義務）。但し、通常の使用および収益によって生じた建物の損耗ならびに建物の経年変化によるものについては、原状回復義務を負いません。
４．	正しい記述です。建物の賃借人が賃貸人の同意を得て建物に付加した造作は、賃貸借終了時に、賃借人が賃貸人に対してその買取りを請求することができます（造作買取請求権）。但し、この権利は、特約により排除することができます。造作買取請求権が行使されないことで、賃貸人が造作の取り付けを許可しやすくなり、結果的に賃借人が快適に建物を使用収益出来るようになるからです。

【問４５】

都市計画法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１．	都市計画区域として指定された区域では、計画的な市街化を図るため、都市計画に市街化区域と市街化調整区域との区分を定めなければならない。
２．	土地の区画形質の変更は、建築物の建築や特定工作物の建設の用に供することを目的としていない場合であっても、開発行為に該当する。
３．	土地区画整理事業の施行として行う開発行為は、都道府県知事等の開発許可を受ける必要はない。
４．	農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築を目的として市街化調整区域内で行う開発行為は、都道府県知事等の開発許可を受ける必要がある。

正解：３
１．	都市計画区域として指定された区域では、計画的な市街化を図るため、都市計画に市街化区域と市街化調整区域との区分を定めることができますが、一部の地域を除いて、これらの区分を定めない（非線引き区域とする）こともできます。
２．	開発行為とは、建築物の建築や特定工作物の建設の用に供することを目的とする土地の区画形質の変更をいいますから、建築物の建築や特定工作物の建設の用に供することを目的としない土地の区画形質の変更は、開発行為に該当しません。
３．	正しい記述です。土地区画整理事業、市街地再開発事業、都市計画事業の施行として行う開発行為は、別の法律（土地区画整理法や都市再開発法など）により認可を受けているため、都道府県知事等の開発許可を受ける必要はありません。
４．	市街化調整区域内で行う開発行為は、原則として、その規模に関わらず開発許可が必要ですが、それが農林漁業を営む者の居住の用に供する建築物の建築を目的とする場合は、開発許可は不要となります。

【問４６】

都市計画区域および準都市計画区域内における建築基準法の規定に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	敷地の前面道路の幅員が12ｍ未満である建築物の容積率は、原則として、「都市計画で定められた数値」と「前面道路の幅員に一定の数値を乗じたもの」とのいずれか低いほうが上限となる。
２．	準防火地域内に耐火建築物を建築する場合、建築物の建蔽率の制限について緩和措置の適用を受けることができる。
３．	建築基準法第42条第２項の規定により道路境界線とみなされる線と道路との間の敷地部分（セットバック部分）は、建築物を建築することができないが、建築物の建蔽率および容積率の算定の基礎となる敷地面積に算入することができる。
４．	建築物の敷地が２つの異なる用途地域にわたる場合、その全部について、敷地の過半の属する用途地域における建築物の用途に関する規定が適用される。

正解：３
１．	正しい記述です。敷地の前面道路の幅員が12ｍ未満である建築物の容積率は、原則として、「都市計画で定められた数値」と「前面道路の幅員に一定の数値を乗じたもの」とのいずれか低いほうが上限となります。
２．	正しい記述です。準防火地域内に耐火建築物や準耐火建築物を建築する場合、建築物の建蔽率の制限が10％緩和されます。なお、防火地域内に耐火建築物を建築する場合にも同様の緩和を受けることができますが、防火地域内に準耐火建築物を建築する場合は、この緩和規定の適用はありません。
３．	セットバック部分は、法律上は道路として扱われますから、建築物を建築することができませんし、建築物の建蔽率および容積率の算定の基礎となる敷地面積に算入することもできません。
４．	正しい記述です。建築物の敷地が２つの異なる用途地域にわたる場合、その全部について、敷地の過半の属する用途地域における建築物の用途に関する規定が適用されます。

【問４７】

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	共用部分の管理に係る費用については、規約に別段の定めがない限り、共有者で等分する。
２．	区分所有者は、規約に別段の定めがない限り、集会の決議によって管理者を選任し、または解任することができる。
３．	区分所有建物ならびにその敷地および附属施設の管理を行うための団体（管理組合）は、区分所有者全員で構成される。
４．	共用部分に対する区分所有者の共有持分は、規約に別段の定めがない限り、各共有者が有する専有部分の床面積の割合による。

正解：１
１．	共用部分の管理に係る費用については、規約に別段の定めがない限り、各区分所有者が共有部分の持ち分割合に応じて負担します。
２．	正しい記述です。区分所有者は、規約に別段の定めがない限り、集会の決議によって管理者を選任したり解任したりすることができます。
３．	正しい記述です。管理組合は区分所有者全員で構成されます。強制加入であり、任意に脱退することはできません。
４．	正しい記述です。共用部分に対する区分所有者の共有持分は、規約に別段の定めがない限り、各共有者が有する専有部分の床面積の割合によることとされています。

【問４８】

不動産取得税に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１．	相続人以外の者が、被相続人が作成した遺言による特定遺贈により土地を取得した場合、原則として、不動産取得税が課される。
２．	相続人が、被相続人との死因贈与契約に基づき、被相続人の相続開始に伴って土地を取得した場合、原則として、不動産取得税は課されない。
３．	土地の所有権を等価交換方式による全部譲渡により取得した場合、原則として、取得者に対して不動産取得税は課されない。
４．	所定の要件を満たす戸建て住宅（認定長期優良住宅を除く）を新築した場合、不動産取得税の課税標準の算定にあたっては、１戸につき最高で1,500万円が価格から控除される。

正解：１
１．	正しい記述です。特定遺贈により不動産を取得した場合、その取得者が相続人であれば、相続と同様に扱われ、不動産取得税は課されませんが、相続人以外である場合は、不動産取得税が課されます。なお、相続や包括遺贈により不動産を取得した場合は、その取得者が相続人であるか否かを問わず、不動産取得税は課税されません。
２．	死因贈与契約に基づき不動産を取得した場合は、その取得者が相続人であるか否かを問わず、不動産取得税が課税されます。個人が死因贈与により取得した財産は、相続税法上は本来の相続財産として扱われます（みなし相続財産ではありません）が、贈与契約により取得したものですから、不動産取得税の課税対象になるという理屈です。ちなみに、相続時精算課税制度により不動産を取得した場合も、同様の理由で不動産取得税が課されます。
３．	等価交換方式には、部分譲渡方式と全部譲渡方式があります。部分譲渡方式では、デベロッパーの持分に相当するだけの土地の所有権を譲渡し、建物の完成後に、土地所有者の持分に相当するだけの建物を取得します（土地の所有権は取得しません）から、建物の取得についてのみ不動産取得税が課されます。一方、全部譲渡方式では、いったん土地の所有権を全てデベロッパーに譲渡し、建物の完成後に、土地所有者の持分に相当するだけの土地および建物を取得しますから、土地と建物の取得について不動産取得税が課されます。
４．	不動産取得税の計算において、所定の要件を満たす戸建て住宅を新築した場合、課税標準の算定にあたっては、１戸につき最高で1,200万円（認定長期優良住宅は1,300万円）が控除されます。

【問４９】

個人が土地を譲渡した場合の譲渡所得に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．	譲渡した土地の取得費が不明な場合、譲渡所得の金額の計算上、譲渡収入金額の10％相当額を取得費とすることができる。
２．	土地の譲渡に係る所得については、譲渡した日の属する年の１月１日における当該土地の所有期間が５年を超える場合、長期譲渡所得に区分される。
３．	土地の譲渡に係る所得が長期譲渡所得に区分される場合、課税長期譲渡所得金額に対し、原則として、所得税（復興特別所得税を含む）15.315％、住民税５％の税率により課税される。
４．	土地を譲渡する際に支出した仲介手数料は、譲渡所得の金額の計算上、譲渡費用に含まれる。

正解：１
１．	譲渡した土地の取得費が不明な場合、譲渡所得の金額の計算上、概算取得費として、譲渡収入金額の５％相当額を取得費とすることができます。
２．	正しい記述です。土地の譲渡に係る所得については、譲渡した日の属する年の１月１日における当該土地の所有期間が５年を超える場合、長期譲渡所得に区分されます。
３．	正しい記述です。土地の譲渡に係る所得が長期譲渡所得に区分される場合、課税長期譲渡所得金額に対して適用される税率は、原則として、所得税（復興特別所得税を含む）は15.315％、住民税は５％です。
４．	正しい記述です。土地を譲渡する際に支出した仲介手数料は、譲渡所得の金額の計算上、譲渡費用に含まれます。

【問５０】

土地の有効活用の手法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１．	事業受託方式では、土地所有者は建物の建設資金を負担することなく、土地有効活用の企画、建設会社の選定、建物の建設、建設した建物の管理・運営等をデベロッパーに任せることができる。
２．	建設協力金方式では、土地所有者が土地上に建設するビルや店舗等を貸し付ける予定のテナントから、建設資金の全部または一部を借り受け、当該建物を建設することとなる。
３．	定期借地権方式では、土地所有者が土地上に建設される建物の所有名義人となり、当該土地と建物を一定期間貸し付けることにより地代・賃料収入を得ることができる。
４．	等価交換方式では、土地所有者は建物の建設資金を調達する必要はなく、土地の所有権の一部を譲渡することにより、当該土地上に建設された建物の全部を取得することができる。

正解：２
１．	事業受託方式では、土地所有者が建物の建設資金を負担して建物を建てます。土地有効活用の企画、建設会社の選定、建物の建設、建設した建物の管理・運営等をデベロッパーに任せることができるメリットがあります。
２．	正しい記述です。建設協力金方式は、土地所有者が土地上に建設するビルや店舗等を貸し付ける予定のテナントから、建設資金の全部または一部を借り受け、当該建物を建設する土地活用の手法です。
３．	定期借地権方式は、一定期間土地を貸すだけの土地活用の手法です（建物の建築や使用収益には関与しません）。したがって、土地上に建設される建物の所有名義人は、借地人となります。
４．	等価交換方式は、地主が土地を提供し、デベロッパーが建物の建築資金を負担し、建物が完成した後に土地と建物をそれぞれ土地所有者とデベロッパーの共有とする土地活用の手法です。その持分割合は、地主が提供した土地の価値とデベロッパーが建築した建物の価値の比となり、土地所有者は建物の建設資金を調達する必要はなく、土地の所有権の一部を譲渡することにより、当該土地上に建設された建物の一部を取得することができます。