計算問題(FP2)　不動産投資

【問１】学科/FP協会/金財(個人)/金財(保険)

下記＜資料＞は、東条さんが購入を検討している投資用マンションの概要である。この物件の実質利回り（年利）を計算しなさい。なお、＜資料＞に記載のない事項については一切考慮しないこととする。また、計算結果については小数点以下第３位を四捨五入することとし、解答に当たっては、％単位で答えるものとする。

＜資料＞
・	購入費用の総額：３,５００万円（消費税と仲介手数料等取得費用を含めた金額）
・	想定される賃料（月額）：１７５,０００円
・	運営コスト（月額）管理費・修繕積立金等：２０,０００円管理業務委託費：月額賃料の５％
・	想定される固定資産税・都市計画税（年額）：１１５,０００円

正解：4.69％

実質利回り（年利）＝１年間の純利益÷投資総額です。
１年間の純利益＝(175,000円－20,000円－175,000円×５％)×12－115,000円＝1,640,000円です。
よって、この物件の実質利回り（年利）＝1,640,000円÷3,500万円＝0.04685…≒4.69％となります。

【問２】学科/FP協会/金財(個人)/金財(保険)

下記＜資料＞は、東条さんが購入を検討している投資用マンションの概要である。この物件の表面利回り（年利）と実質利回り（年利）をそれぞれ計算しなさい。なお、＜資料＞に記載のない事項については一切考慮しないこととする。また、計算結果については小数点以下第３位を四捨五入することとし、解答に当たっては、％単位で答えるものとする。

＜資料＞
・	購入費用の総額：3,300万円（消費税と仲介手数料等取得費用を含めた金額）
・	想定される賃料（月額）：150,000円
・	想定される支出管理費・修繕積立金：月額14,000円管理業務委託費：月額5,000円火災保険料：年額12,000円固定資産税等税金：年額60,000円修繕費：年額40,000円

正解：5.45％、4.42％

＜表面利回り＞
表面利回り＝年間収入÷購入費用総額です。
よって、150,000円×12÷3,300万円＝0.05454…≒5.45％となります。

＜実質利回り＞
実質利回り＝年間純収益（年間収入－年間支出）÷÷購入費用総額です。
よって、｛150,000円×12－(14,000円×12＋5,000円×12＋12,000円＋60,000円＋40,000円)｝÷3,300万円＝0.04424…≒4.42％となります。

【問３】学科/FP協会/金財(個人)/金財(保険)

毎期末に５００万円の純収益が得られる投資用不動産がある。この不動産を３年保有し、３年経過後に６,５００万円で売却するとした場合、ＤＣＦ法によるこの不動産の収益価格はいくらか。なお、保有期間中の純収益は同額とし、売却に要する費用は考慮外とする。また、割引率を年４％とし、下表の複利現価率を参考にすること。