計算問題(FP2)　売買・賃貸に係る税金

【問１】学科/FP協会/金財(個人)/金財(保険)

東条さんは、８年前に相続により取得し、その後継続して居住している自宅の土地および建物の売却を検討している。売却に係る状況が下記＜資料＞のとおりである場合、所得税における課税長期譲渡所得の金額はいくらか。なお、＜資料＞に記載のない事項は一切考慮しないこととする。

＜資料＞
・	取得費：土地および建物とも不明であるため概算取得費とする。
・	譲渡価額（合計）：６,９００万円
・	譲渡費用（合計）：３３０万円
※	居住用財産を譲渡した場合の３,０００万円特別控除の特例の適用を受けるものとする。
※	所得控除は考慮しないものとする。

正解：3,225万円

概算取得費は収入金額の５％相当額ですから、6,900万円×５％＝345万円となります。
よって、譲渡所得の額＝6,900万円－345万円－330万円－3,000万円＝3,225万円となります。

【問２】学科/FP協会/金財(個人)/金財(保険)

東条さんは、居住している自宅の土地および建物を売却する予定である。売却に係る状況が下記＜資料＞のとおりである場合、譲渡所得にかかる所得税および住民税の額を計算しなさい。なお、復興特別所得税については考慮しないこととし、＜資料＞に記載のない条件については一切考慮しないこととする。

＜資料＞
・	取得日：２０１９年１月２０日
・	売却予定日：２０２４年４月１７日
・	取得費：５,２００万円
・	譲渡価額（合計）：９,４００万円
・	譲渡費用（合計）：４００万円
※	居住用財産を譲渡した場合の３,０００万円特別控除の特例の適用を受けるものとする。
※	所得控除は考慮しないものとする。

正解：312万円

譲渡所得の額＝9,400万円－5,200万円－400万円－3,000万円＝800万円です。
また、不動産の譲渡に係る譲渡所得は、その譲渡した資産の取得日から売却日が属する年の１月１日までの期間が５年以下である場合には分離短期譲渡所得となり、課税分離短期譲渡所得には、所得税30％と住民税９％が課されます。
よって、所得税および住民税の額は、800万円×39％＝312万円となります。

【問３】学科/FP協会/金財(個人)/金財(保険)

東条さんは、販売価格４,８００万円（うち消費税２８０万円）のマンションを購入する予定である。このマンションに係る土地（敷地の共有持分）の価格はいくらか。なお、消費税の税率は１０％とする。

正解：1,720万円

土地の売買代金には消費税はかかりませんから、購入金額に含まれる消費税の額は全額建物にかかるものといえます。
よって、建物の代金は、280万円÷10％＝2,800万円となります。
ゆえに、土地の代金は、4,800万円－2,800万円－280万円＝1,720万円となります。

【問４】学科/FP協会/金財(個人)/金財(保険)

東条さんが保有する賃貸マンションに係る２０２３年分の収入および支出等が下記＜資料＞のとおりである場合、２０２３年分の所得税に係る不動産所得の金額を計算しなさい。なお、＜資料＞以外の収入および支出等はないものとし、青色申告特別控除は考慮しないこととする。

＜資料：２０２３年分の賃貸マンションに係る収入および支出等＞
［賃料収入（総収入金額）］
１４８万円

［支出］
管理業務委託費：月額賃料の５％
銀行へのローン返済金額：７０万円（元金５０万円、利息２０万円）
管理費等：１５万円
共益費：８５,０００円
火災保険料：１５,０００円
固定資産税：１３５,０００円
修繕費：６万円

［減価償却費］
２５万円

※	支出等のうち必要経費となるものは、すべて２０２３年分の所得に係る必要経費に該当するものとする。

正解：511,000円

不動産所得＝総収入金額－必要経費（＊青色申告特別控除を考慮しない場合）です。
資料より、収入金額は、148万円です。
また、支出と減価償却費については、借入金の元本返済額以外はすべて必要経費になります（土地取得に係る借入金の利子も必要経費になります）から、必要経費は、148万円×0.05＋20万円＋15万円＋85,000円＋15,000円＋135,000円＋６万円＋25万円＝969,000円です。
よって、不動産所得＝1,480,000円－969,000円＝511,000円となります。