お金の寺子屋

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FP2級学科解説-2018年(平成30年)1月・問41~50

【問41】
土地の価格に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 地価公示の公示価格は、毎年1月1日を価格判定の基準日としている。
2. 相続税路線価は、地価公示の公示価格の90%を価格水準の目安として設定されている。
3. 固定資産税評価額は、原則として、3年ごとの基準年度において評価替えが行われる。
4. 固定資産税評価額は、原則として、市町村長が固定資産評価基準により決定する。
正解:
1. 正しい記述です。
2. 相続税路線価は、地価公示の公示価格の80%を価格水準の目安として設定されています。
3. 正しい記述です。
4. 正しい記述です。
【問42】
宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本問においては、買主は宅地建物取引業者ではないものとする。
1. 宅地建物取引業者が自ら売主となり宅地・建物の売買契約を締結したときは、売買代金の2割を超える額の手付を受領することができない。
2. 専任媒介契約の有効期間は、3ヵ月を超えることができず、これより長い期間を定めたときは、その契約は無効とされる。
3. 宅地建物取引業者は、宅地・建物の売買契約を締結したときは、当該買主に、遅滞なく、宅地建物取引士をして、重要事項について当該事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならない。
4. 宅地建物取引業者が、宅地・建物の貸借の媒介を行うときは、貸主・借主の双方から受け取ることのできる報酬の合計額の上限は、賃料の2ヵ月分に相当する額である。
正解:
1. 正しい記述です。
2. 専任媒介契約の有効期間は、3ヵ月を超えることができず、これより長い期間を定めたときは、3ヵ月に短縮されます。
3. 重要事項について当該事項を記載した書面は、売買契約前に交付しなくてはいけません。
4. 宅地建物取引業者が、宅地・建物の貸借の媒介を行うときは、貸主・借主の双方から受け取ることのできる報酬の合計額の上限は、賃料の1ヵ月分に相当する金額です。
【問43】
不動産の売買契約上の留意点に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 土地の売買に当たって、登記記録の面積を基準とした価額で売買契約を締結し、契約から引渡しまでの間に土地の実測を行い、実測面積と登記記録の面積が相違した場合は、あらかじめ売主・買主間で定めた単価で売買代金を増減する方法がある。
2. 民法では、買主が売主に解約手付を交付した場合、買主が売買代金の一部を支払った後でも、売主は、受領した代金を返還し、かつ、手付金の倍額を償還することにより、契約を解除することができる。
3. 民法では、売買の目的物に隠れた瑕疵があり、買主が売主の瑕疵担保責任に基づく損害賠償の請求をする場合、買主は、その瑕疵がある事実を知った時から1年以内にしなければならない。
4. 民法では、建物の売買契約後、引渡しまでの間に売主の責めに帰すことのできない事由により、その建物が滅失した場合には、売主はその建物の売買代金を買主に請求できる。
正解:
1. 正しい記述です。実測取引の説明です。
2. 相手が契約の履行に着手すると、手付の放棄や倍額償還による解除は出来なくなります。
3. 正しい記述です。
4. 正しい記述です。但し、特約により危険負担を売主負担とする事も可能です。
【問44】
借地借家法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本問においては、同法第22条の借地権を一般定期借地権といい、同法第22条から第24条の定期借地権等以外の借地権を普通借地権という。
1. 普通借地権の存続期間は、借地権者と借地権設定者の合意により、30年より長い期間を定めることができる。
2. 普通借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。
3. 一般定期借地権においては、専ら居住の用に供する建物の所有を目的とするときは、その存続期間を10年以上30年未満として設定することができる。
4. 一般定期借地権においては、契約の更新および建物の築造による存続期間の延長がなく、買取りの請求をしないこととする旨を定めることができるが、その特約は公正証書による等書面によってしなければならない。
正解:
1. 正しい記述です。
2. 正しい記述です。
3. 事業用定期借地権の存続期間は、10年以上50年未満として設定することができます。
4. 正しい記述です。
【問45】
借地借家法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本問においては、同法における定期建物賃貸借契約を定期借家契約といい、それ以外の建物賃貸借契約を普通借家契約という。
1. 普通借家契約では、賃貸人および賃借人の合意により存続期間を6ヵ月と定めた場合であっても、その存続する期間は1年とみなされる。
2. 定期借家契約では、賃貸借期間が1年以上の場合、賃貸人は、原則として、期間満了の1年前から6ヵ月前までの間に賃借人に対して契約が終了する旨の通知をしなければ、その終了を賃借人に対抗することができない。
3. 定期借家契約では、賃借人に造作買取請求権を放棄させる旨の特約は有効となる。
4. 定期借家契約では、床面積が200㎡未満である居住用建物の賃借人が、転勤によりその建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となった場合、賃借人は、当該契約の解約の申入れをすることができる。
正解:
1. 普通借家契約では、存続期間を1年未満で定めた場合、期間の定めのない契約となります。
2. 正しい記述です。
3. 正しい記述です。
4. 正しい記述です。
【問46】
都市計画区域および準都市計画区域における建築基準法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 建築物の敷地が接する道の幅員が4m未満であっても、建築基準法第42条第2項により特定行政庁が指定したものは、建築基準法上の道路とみなされる。
2. 日影規制(日影による中高層の建築物の高さの制限)は、すべての用途地域において適用がある。
3. 建築物の敷地が接する前面道路の幅員が12m未満である場合、当該建築物の容積率の上限は、都市計画の定めにかかわらず、前面道路の幅員に一定の数値を乗じたものになる。
4. 防火地域内に耐火建築物を建築する場合、建ぺい率と容積率の双方の制限について緩和措置を受けることができる。
正解:
1. 正しい記述です。
2. 日影規制(日影による中高層の建築物の高さの制限)は、商業地域・工業地域・工業専用地域以外の用途地域において適用されます。
3. 建築物の敷地が接する前面道路の幅員が12m未満である場合、当該建築物の容積率の上限は、指定容積率と、前面道路の幅員に一定の数値を乗じたもののいずれか小さい方になります。
4. 防火地域内に耐火建築物を建築する場合、建ぺい率の制限について緩和措置を受けることができますが、容積率の制限については緩和されません。
【問47】
建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 区分所有建物ならびにその敷地および附属施設の管理を行うために法で定められた団体である管理組合であっても、区分所有者が希望すれば脱退することができる。
2. 建物の保存に有害な行為その他建物の管理・使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならないという規定は、専有部分の占有者には適用されない。
3. 区分所有者全員の共有に属する共用部分の持分は、規約で別段の定めをしない限り、専有部分の床面積にかかわらず、その区分所有者全員で等分されることになる。
4. 集会においては、区分所有者および議決権の各5分の4以上の多数で、区分所有建物の建替え決議をすることができる。
正解:
1. 区分所有者は、管理組合に強制加入させられ、任意に脱退する事は出来ません。
2. 建物の保存に有害な行為その他建物の管理・使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならないという規定は、専有部分の占有者にも適用されます。
なお、区分所有建物の規約は、ほぼ全て、区分所有者・占有者・包括承継人・特定承継人に対して及びます。
3. 区分所有者全員の共有に属する共用部分の持分割合は、規約で別段の定めをしない限り、各区分所有者が有する専有部分の床面積の割合となります。
4. 正しい記述です。
【問48】
不動産の取得に係る税金に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 不動産取得税は、贈与により不動産を取得した場合には課されない。
2. 一定の要件に該当する戸建て住宅(認定長期優良住宅を除く)を新築した場合、不動産取得税の課税標準の算定に当たっては、一戸につき最高で1,200万円を価格から控除することができる。
3. 贈与により取得した不動産の所有権移転登記に係る登録免許税の税率は、課税標準に対して1,000分の20である。
4. 建物を新築して表示に関する登記を申請する場合は、登録免許税は課されない。
正解:
1. 不動産取得税は、贈与により不動産を取得した場合には課せられます。なお、相続で取得した場合には、不動産取得税は課せられません。
2. 正しい記述です。
3. 正しい記述です。
4. 正しい記述です。
【問49】
個人が居住用財産を譲渡した場合の譲渡所得の特例に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、記載されたもの以外の要件はすべて満たしているものとする。
1. 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除は、譲渡した年の1月1日において、譲渡した居住用財産の所有期間が10年を超えていなければ適用を受けることができない。
2. 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除と、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例(軽減税率の特例)は、重複して適用を受けることができる。
3. 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除は、配偶者に対して譲渡した場合には適用を受けることができない。
4. 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除は、居住用財産を居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間の譲渡であれば、適用を受けることができる。
正解:
1. 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の適用を受ける為の所有期間の要件はありません。
2. 正しい記述です。
3. 正しい記述です。
4. 正しい記述です。
【問50】
不動産の投資判断手法等に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. IRR法(内部収益率法)による投資判断においては、対象不動産に対する投資家の期待収益率が内部収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
2. NPV法(正味現在価値法)による投資判断においては、投資額の現在価値の合計額が投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
3. NOI利回りは、対象不動産から得られる年間の総収入を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。
4. 借入金併用型投資では、対象不動産の収益率が借入利子率を上回っている場合には、レバレッジ効果が働き、投下した自己資金に対する収益率の向上が期待できる。
正解:
1. IRR法(内部収益率法)による投資判断においては、内部収益率が対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができます。
2. NPV法(正味現在価値法)による投資判断においては、投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができます。
3. NOI利回りは、対象不動産から得られる年間の純収益を総投資額で除して算出される利回りです。
4. 正しい記述です。レバレッジ効果が働くのは、対象不動産の収益率が借入利子率を上回っている場合です。
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